Avoir son propre terrain à bâtir ne signifie pas que l'on peut construire une maison et son emplacement par rapport aux immeubles du voisin. Quels que soient la technologie utilisée (maisons traditionnelles ou maisons intelligentes) et les matériaux (bois, brique ou blocs LECA), le droit de la construction est soumis au droit de la construction qu'il convient de respecter. L'une des conditions les plus importantes à respecter est la distance appropriée entre le bâtiment et la limite de la parcelle.
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Conditions techniques pour l'aménagement d'un terrain à bâtir
Dispositions légales concernant la distance entre le bâtiment et la limite de la parcelle
Les conditions techniques que doivent remplir les bâtiments (maisons intelligentes et moins avancées techniquement) sont incluses dans le règlement du ministre de l'Infrastructure du 12 avril 2002. Au chapitre 1 sur l'implantation du bâtiment, le paragraphe 11 dit :
« Un bâtiment avec des locaux destinés aux personnes doit être construit au-delà de la gamme de menaces et de nuisances spécifiées dans des règlements distincts, alors qu'il est permis de construire des bâtiments dans cette gamme, à condition que des mesures techniques soient utilisées pour réduire les nuisances en dessous du niveau établi dans ces règlements ou augmenter la résistance du bâtiment à ces menaces et nuisances, si cela n'est pas incompatible avec les conditions établies pour les zones à usage limité, précisées dans des règlements distincts. »
Les nuisances précitées comprennent notamment :
- les rayonnements nocifs et l'influence des champs électromagnétiques;
- bruit et vibration (vibration);
- la pollution de l'air;
- pollution du sol et de l'eau;
- inondations et inondations avec les eaux de pluie;
- glissements de terrain, avalanches de pierres et de neige;
Distances de construction autorisées à partir de la limite de la parcelle
Sauf indication contraire dans d'autres règlements précisant les distances admissibles des bâtiments, la distance minimale entre le bâtiment et la limite de la parcelle est la suivante :
- dans le cas d'un mur de bâtiment sans fenêtres ni portes faisant face à la limite de la parcelle - 3 m;
- dans le cas où le mur du bâtiment avec fenêtres et portes fait face à la frontière - 4 m;
De la limite du terrain à bâtir aux avant-toits faisant face à la frontière, le toit au-dessus de l'entrée, du balcon, de la terrasse et des escaliers extérieurs, la distance minimale est de 1,5 m, à l'exception d'une rampe ou d'une rampe pour personnes handicapées. Le toit ouvrant faisant face à la limite de la parcelle doit être distant d'au moins 4 mètres.
Le bâtiment de ferme, quant à lui, conformément à la réglementation, ne peut pas avoir de mur avec fenêtres et portes à une distance inférieure à 8 mètres du bâtiment situé sur la parcelle voisine. Le type de ce bâtiment est également déterminé par la réglementation en vigueur.
Les exceptions confirment la règle - c'est-à-dire construire une maison en bordure de parcelle
Construction en bordure du terrain à bâtir
La vue d'un bâtiment résidentiel ou agricole en bordure de parcelle, faisant partie de la clôture, était autrefois assez courante. Des réglementations légales précises concernant les conditions d'aménagement définissent les distances minimales autorisées à partir de la limite de la parcelle. Il est possible de parler de construction directement en bordure de parcelle sous certaines conditions.
La construction à proximité de la limite de la parcelle est possible si :
- Le plan de développement local prévoit une telle possibilité.
- Le terrain à bâtir est étroit, soit 16 mètres de large ou moins. Dans le cas de la construction d'une maison individuelle ou de bâtiments agricoles, il est permis de construire un bâtiment avec un mur sans fenêtres ni portes à une distance d'au moins 1,5 m. Dans cette situation, il n'est pas nécessaire de vérifier le plan d'aménagement du territoire.
- Le mur du nouveau bâtiment sera adjacent au mur du bâtiment existant. Des conditions supplémentaires sont précisées dans le plan local, la décision sur les conditions de construction et l'aménagement du territoire.
Lors de la planification de l'emplacement du bâtiment à la limite de la parcelle, n'oubliez pas que :
- Le bâtiment doit avoir un mur de séparation coupe-feu de la limite de la parcelle.
- Le mur faisant face à la limite de la parcelle ne peut pas avoir de fenêtres ou de portes.
- Le bâtiment situé en limite de parcelle couvre au moins une partie de la parcelle adjacente dans la zone d'impact de l'installation. A ce titre, conformément aux dispositions du code de la construction, il ne bénéficie pas de la procédure simplifiée de demande d'avis de construction; une demande de permis de construire est requise.
- En application du règlement du ministre des Infrastructures et de la Construction du 14 novembre 2022, le classement de la parcelle voisine en parcelle à bâtir ou agricole n'a pas d'importance. Si vous cherchez plus de conseils, consultez aussi cet article sur les formalités les plus importantes avant la construction.
Écarts par rapport aux conditions techniques
Dans des cas justifiés, l'autorisation de s'écarter des distances fixées peut être délivrée par l'autorité administrative qui délivre le permis de construire après autorisation préalable du ministre. La condition pour demander une telle dérogation est, tout d'abord, l'absence d'impact négatif sur la sécurité des personnes et des biens. Une dérogation ne peut détériorer les conditions sanitaires et fonctionnelles des abords et l'état du milieu naturel.
Si, pour des raisons justifiées, le chantier doit se situer dans le périmètre de la parcelle alors qu'il ne répond pas aux critères communs, une demande de dérogation doit être introduite. La demande doit inclure les caractéristiques de l'installation, une justification détaillée de l'application de la dérogation et des propositions d'autres solutions.
L'autorisation d'accorder une dérogation est délivrée par le ministre, mais la décision finale est prise par l'organe administratif compétent. L'autorisation délivrée de déroger aux dispositions générales n'équivaut cependant pas à un permis de construire. Il n'y a pas non plus d'obligation d'autorisation ministérielle pour accorder une dérogation.
Construire une maison sur votre propre terrain et le consentement du voisin
Parfois, de fausses informations sont répétées selon lesquelles l'emplacement d'une maison en bordure d'un terrain à bâtir nécessite le consentement du voisin. Il faut bien souligner qu'aucune réglementation ne subordonne le permis de construire à l'accord des propriétaires des parcelles voisines. Le tribunal administratif provincial de Varsovie a également fait une déclaration sans ambiguïté à ce sujet en 2022.
Si le bâtiment répond aux normes et conditions techniques auxquelles doivent répondre les bâtiments et leur emplacement, et que la zone d'impact du bâtiment se trouve à l'intérieur de la parcelle, il est possible de déposer une demande de construction sans déposer de demande de permis de construire. Il convient de préciser immédiatement qu'il s'agit uniquement de simplifier la procédure, tandis que la collecte de la documentation pertinente par l'investisseur est, bien entendu, toujours valable. Si, toutefois, la zone d'influence de l'objet chevauche la parcelle du voisin (par exemple, il a obscurci la lumière), alors le voisin sera partie à la procédure de permis de construire.
