Le démarrage de la construction d'un bâtiment unifamilial sur son propre terrain est précédé de la préparation de la documentation appropriée et de l'obtention de décisions administratives. La base juridique de toutes ces activités est la loi sur la construction, modifiée de temps à autre. La zone d'influence de l'installation, dont la définition a également changé, revêt une importance significative pour le propriétaire de l'investissement. Sous certaines conditions, préciser cette zone peut vous dispenser de demander un permis de construire, car il suffit d'en avertir le chantier.
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Zone d'impact de l'objet - un facteur important du développement de la parcelle
Tout change - aussi la loi sur la construction
La base juridique des modifications est la loi du 13 février 2022 modifiant les dispositions de la loi sur la construction, entrée en vigueur le 19 septembre 2022. Bon nombre des changements introduits profitent aux propriétaires, qui peuvent désormais, dans des cas justifiés, remplacer les longues procédures de demande de permis de construire par une demande de construction plus simple. A titre d'exemple de modifications apportées aux dispositions du droit de la construction, on peut citer la nouvelle définition de la "zone d'impact de l'objet".
Dans la rédaction précédente, la zone d'influence de l'objet était définie comme :
« La zone désignée à proximité de l'objet de construction sur la base de règlements distincts, introduisant des limitations dans le développement de ce site, y compris le développement, de cette zone ».
Après la modification de la réglementation, cette définition de la zone d'impact de l'installation a pris la forme de :
"La zone désignée à proximité de l'objet de construction sur la base de règlements distincts, introduisant des restrictions sur le développement de cette zone liée à cet objet".
L'importance de changer la définition de la zone d'impact de l'installation sur l'habitat unifamilial
Dans chaque cas, la zone d'influence de l'objet doit être correctement déterminée, car elle permet de déterminer la portée des parties à la procédure de délivrance d'un permis de construire. Conformément à l'art. 28 secondes 2 de la loi du 7 juillet 1994 relative au droit de la construction, « les parties à la procédure de permis de construire sont : l'investisseur et les propriétaires, usufruitiers perpétuels ou gestionnaires d'immeubles situés dans la zone d'impact de l'ouvrage ».
Si la zone d'influence, et donc le groupe de parties à la procédure, n'a pas été convenablement désigné, cela peut entraîner le rejet de la demande et la réouverture de la procédure. La récente modification de la réglementation et le rétrécissement de la définition citée entraînent une réduction du nombre de parties participant à la procédure d'autorisation pour, par exemple, la construction d'une maison unifamiliale.
L'étendue des restrictions liées à l'érection de bâtiments sur la parcelle ne s'applique qu'aux équipements situés sur la parcelle et à la distance entre les bâtiments et la zone non bâtie. La réduction des définitions devrait permettre la rationalisation de la procédure par l'organe administratif. Il n'est pas nécessaire d'étudier l'impact de la structure érigée sur l'étendue de l'aménagement du territoire.
Quelle est la zone d'influence d'un objet en pratique ?
Clarification de la définition de la zone d'impact de l'objet avant la modification
La disposition existante sur les "limitations de l'aménagement, y compris l'aménagement du territoire" signifiait que les limitations liées à l'aménagement n'étaient qu'un élément des limitations de l'aménagement. On peut dire que toute contrainte de développement est une contrainte de développement, mais pas l'inverse : toutes les contraintes de développement ne s'appliquent pas au développement.
Afin de déterminer la zone d'influence dans ce large périmètre, il a fallu appliquer les dispositions de droit allant au-delà du droit de la construction. Toutes les restrictions d'aménagement résultant de réglementations distinctes ont été prises en compte.
La zone d'impact devait prendre en compte les effets de l'impact environnemental, prendre en compte des réglementations éloignées du droit de la construction, telles que la loi sur l'eau, la protection des monuments, la protection de la nature, la protection contre les incendies, la loi sur l'énergie et autres. La description de tels impacts dans la gestion de la pollution de l'air ou de l'eau, du bruit, des vibrations, des perturbations électriques, de la limitation de l'utilisation de l'eau, des systèmes de communication ou d'assainissement. Si vous cherchez plus de conseils, consultez aussi cet article sur les formalités les plus importantes avant la construction.
Conséquences de la modification du droit de la construction concernant la définition de la zone d'impact
Limiter les exigences à la portée de l'aménagement du territoire permet de renoncer à considérer les dispositions qui vont au-delà de la loi sur la construction. Selon la définition de l'art. 28 secondes 2 de la Loi sur le droit de la construction, « les parties à la procédure de permis de construire sont : l'investisseur et les propriétaires, les usufruitiers perpétuels ou les gestionnaires de biens immobiliers situés dans la zone d'impact de l'installation ». En raison de la définition modifiée de cette zone, les parties ne seront pas, par exemple, les voisins de la parcelle sur laquelle la construction doit être réalisée.
Laisser le mot « intégré » dans la disposition ne fait référence qu'à un tel impact sur l'environnement qui empêche ou limite les travaux de construction. Cela peut résulter du non-respect des conditions techniques et de construction et d'autres conditions de construction. Il s'agit principalement de maintenir les distances prescrites entre certains objets de construction et d'autres.
L'aménagement d'un terrain à bâtir nécessite l'application de conditions techniques précisées dans la réglementation. Il s'agit notamment des distances admissibles de la structure, à savoir que le bâtiment doit être situé à une distance d'au moins 4 m de la limite de la parcelle dans le cas d'un mur avec des fenêtres et des portes donnant sur la limite, ou 3 m dans le cas d'un mur sans fenêtres ni portes. Dans les maisons unifamiliales, d'autres distances sont autorisées, mais elles doivent être conformes au plan local ou à la décision sur les conditions d'aménagement.
Demande de construction - ou un permis de construire
Si non seulement l'emplacement d'un bâtiment unifamilial, mais également l'impact du chantier de construction se limitent uniquement à la superficie du terrain, les dispositions de la loi sur la construction n'imposent pas de demander un permis de construire. Le propriétaire de l'investissement décide en toute indépendance s'il dépose ou non une demande de permis de construire. Bien entendu, il ne faut pas se faire d'illusions sur une totale liberté d'action après avoir choisi la deuxième option. Quel que soit le type d'application, la conception de la construction et sa vérification avec les ponceaux du droit de la construction sont les mêmes.
La différence entre une demande de permis de construire et une demande de demande de construction réside dans les différentes procédures et la forme de la décision. Dans chaque cas, la conformité du projet avec le plan de développement local, par exemple, ainsi qu'avec les directives d'impact environnemental, est vérifiée. De manière générale, la procédure de demande de construction est plus simple que la demande de permis de construire et prend beaucoup moins de temps. Si l'autorité administrative compétente ne soulève pas d'objection, il est possible de démarrer les travaux de construction.
