La plupart des travaux de construction sont soumis à un permis ou au moins à une notification de terrain à bâtir. Ne pas le faire est traité comme une construction non autorisée et peut avoir des conséquences de grande envergure (une amende ou même un ordre de démolition). La nouvelle loi sur la construction permet également de légaliser la construction non autorisée. Les procédures ne sont pas les plus faciles, mais vous devriez les examiner de plus près.
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Qu'est-ce qu'une construction non autorisée et comment cela se passe-t-il ?
Il n'y a pas de définition claire de la notion de construction non autorisée dans la Loi sur le droit de la construction. La définition généralement acceptée suppose que la construction non autorisée est la construction d'un objet sans permis ou permis de construire. Dans la pratique, il s'avère que de nombreux autres cas sont traités comme des constructions non autorisées. Un exemple très courant d'anarchie consiste à ajouter des chambres à des bâtiments existants. Conformément aux hypothèses de la loi du 13 février 2022 sur le droit de la construction, la surveillance de la construction peut également considérer les bâtiments qui ont été construits en violation des normes et règlements comme anarchiques (par exemple sans maître d'œuvre, sans tenir de registre de construction, ou en cas de divergence entre les travaux et la conception de la construction).
Le non-respect de dispositions importantes de la loi peut entraîner la transformation de notre propriété en permis de construction et des pénalités seront imposées. Cela peut même s'appliquer aux bâtiments qui ont déjà obtenu un permis de construire. Une raison très courante pour considérer un objet comme un permis de construire est le début des travaux de construction avant de recevoir la décision finale. Rappelons que le starost a 65 jours pour délivrer un permis de construire. Le délai d'attente peut être prolongé si la documentation jointe à la demande est incomplète ou non conforme au plan local d'aménagement du territoire. Il peut être tentant de commencer les travaux de construction avant que l'approbation finale ne soit délivrée, mais cela présente un risque élevé pour les investisseurs (des amendes aux ordres de démolition).
La construction non autorisée n'est pas synonyme d'arbitraire
La construction non autorisée peut être légalisée selon deux procédures distinctes. Diverses lois sur le droit de la construction ont été mises en place au cours des dernières décennies. L'un des actes juridiques les plus anciens est la loi sur la construction du 24 octobre 1974. Il est vrai que les principes et droits contenus dans cette loi sont depuis longtemps dépassés et dépassés, mais leurs dispositions sont encore utilisées aujourd'hui. Des dispositions particulières de la loi de 1974 concernent toutes les infractions commises avant 1995 (c'est-à-dire jusqu'à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi).
Il convient de noter ici que la loi de 1974 était plus libérale en ce qui concerne les constructions non autorisées. Le processus de légalisation des bâtiments d'avant 1995 n'est pas le plus simple, mais la légalisation n'implique généralement pas une condamnation à payer une lourde amende. Cependant, les nouvelles dispositions du droit de la construction ne contiennent pas de définition claire de l'achèvement de la construction. Ainsi, dans de nombreux cas, il est difficile de prouver que la propriété a été construite avant 1995. Dans la pratique, cela conduit à l'engagement de procédures administratives fastidieuses.
Les activités de construction non autorisées établies après 1995 sont soumises aux dispositions d'un nouvel acte juridique, à savoir la loi du 7 juillet 1994 relative à la loi sur la construction. Cette loi est entrée en vigueur le 1er janvier 1995 et couvre tous les bâtiments construits à partir de cette date. La légalisation de nouveaux bâtiments n'est peut-être pas aussi compliquée que la légalisation de bâtiments antérieurs à 1995. Cependant, la nouvelle loi sur la construction prévoit un certain nombre de sanctions financières élevées (les frais de légalisation).
Le contenu de la loi sur le droit de la construction a été modifié à plusieurs reprises. Les deux derniers amendements majeurs sont entrés en vigueur en 2022-2023 puis en 2022. Ils changent la perception et la légalisation de l'acte dit de construction.
Légalisation des constructions non autorisées selon la loi de 1994
Conformément à la loi de 1994 sur le droit de la construction, les installations construites avant 1995 peuvent être amnistiées et légalisées si elles remplissent deux conditions de base :
- L'installation est implantée sur un terrain qui, selon les plans d'aménagement du territoire, a le statut de terrain à bâtir;
- L'installation ne présente aucune menace pour la sécurité des personnes, et en même temps n'aggrave pas les conditions de santé dans les environs proches.
Le non-respect des deux conditions ci-dessus pourrait entraîner un ordre de démolition. À son tour, si la structure remplit les conditions, nous devons prouver qu'elle a effectivement été construite avant 1995. Par conséquent, la première étape que nous devons franchir vers la légalisation est de collecter les documents appropriés. Dans de nombreux cas, ce n'est peut-être pas si simple. Prouver que la construction s'est terminée il y a plus de 19 ans peut être le plus compliqué. Les autorités de l'État (starost, offices) n'archivent les documents de construction que depuis 1999. Les permis de construire et les documents d'avant 1999 n'existent généralement plus. Les carnets de circulation de la construction qui étaient conservés dans les bureaux municipaux peuvent être utiles. Il vaut également la peine de rechercher des factures de matériaux de construction, des contrats avec des ouvriers du bâtiment et des témoins qui confirmeront que la construction a été achevée avant 1995.
Après avoir réuni les documents nécessaires, présentez-vous chez l'inspecteur en bâtiment du poviat et déposez une demande de permis d'occupation. Nous joignons à la demande un certain nombre de pièces justificatives. Tu auras besoin de:
- inventaire tel que construit de l'installation
- expertise technique confirmant l'aptitude de l'objet à l'usage
Modifications de la loi sur le droit de la construction en 2022
La version actuellement contraignante de la loi sur la construction a été annoncée le 13 février 2022. Ses hypothèses sont entrées en vigueur en septembre 2022. La modification a été apportée pour plusieurs raisons. L'un d'eux était la nécessité de standardiser la procédure légalisant la construction non autorisée. Les modifications introduisent également une méthode simplifiée de la procédure de légalisation. Cependant, une chose reste inchangée - les pénalités peuvent encore être très élevées !
Conformément au contenu de l'amendement, nous avons affaire à une construction non autorisée maintenant non seulement lorsque la construction a été achevée sans en informer le bureau ! Il a lieu si des travaux commencent avant que la décision finale ne soit rendue. En outre, la définition de construction non autorisée inclut également tous les travaux de construction qui ne sont pas conformes à la réglementation applicable. Qu'est-ce que cela signifie en pratique? Nous pouvons en subir les conséquences si, par exemple, le responsable du site n'est pas embauché ou s'il existe des contradictions importantes entre la conception et l'exécution.
Légalisation des constructions non autorisées après septembre 2022
Heureusement, l'investisseur a la possibilité d'éviter une pénalité pour construction non autorisée. Depuis l'amendement, cette procédure a été normalisée et plus facile qu'auparavant. Cependant, l'autorité de surveillance de la construction détermine si la procédure de légalisation est possible. Sinon, il peut être nécessaire de démolir le bâtiment construit illégalement.
Actuellement, la procédure de légalisation est beaucoup plus simple qu'auparavant. Bien entendu, pour ce faire, la construction doit être arrêtée par l'autorité de tutelle de l'immeuble. L'étape suivante consiste à soumettre une demande pour engager la procédure de légalisation. L'investisseur a 30 jours pour le faire. Après avoir reçu un avis favorable de l'autorité de tutelle, les frais de légalisation doivent être payés et la construction peut reprendre.
La loi du 13 février 2022 sur le droit de la construction a également introduit des procédures supplémentaires concernant les constructions non autorisées dans le cas des bâtiments construits il y a 20 ans. Il s'agit de la procédure dite de légalisation simplifiée et intervient également à la demande de l'investisseur.
