L'exécution forcée contre les biens immobiliers est une procédure qui se déclenche en cas d'incapacité du débiteur à payer les échéances hypothécaires et autres dettes dont il est responsable avec l'ensemble de la propriété. L'exécution forcée contre les biens immobiliers est un moyen fastidieux de poursuivre les réclamations, mais c'est souvent le seul moyen de recouvrer des créances, surtout si les dettes sont importantes. En revanche, pour le débiteur, l'exécution forcée sur un bien immobilier est un inconvénient majeur, qui dans de nombreux cas doit être accepté.
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Aspects juridiques de la saisie immobilière
L'exécution forcée en droit polonais est régie notamment par deux lois. Il s'agit du Code de procédure civile et de la loi du 17 juin 1966 relative aux procédures d'exécution dans l'administration.
Différentes réglementations s'appliqueront selon le type de dettes. En simplifiant, on peut dire que l'exécution forcée - huissier aura lieu en cas de recouvrement de créances privées. D'autre part, nous rencontrerons des poursuites administratives contre des biens immobiliers dans le cas de dettes envers l'État - par exemple, des arriérés d'impôts, des amendes ou d'autres dettes impayées.
En règle générale, en vertu du Code de procédure civile, l'exécution s'effectue par voie d'huissier, c'est-à-dire un huissier près le tribunal local. Si les dispositions de la loi sur les procédures administratives d'exécution sont applicables, l'affaire est alors initiée par le chef de l'administration fiscale. Dans ce cas, le chef du service des impôts est une autorité d'exécution habilitée. En pratique, les activités sont exercées par un huissier de justice.
L'huissier de justice contre les biens immobiliers
D'emblée, il convient de noter que l'immobilier signifie non seulement le droit à une maison unifamiliale, mais aussi un droit coopératif à un appartement ou un local commercial. C'est aussi le droit d'habiter une maison construite par des coopératives afin d'en transférer la propriété à un membre de la coopérative.
L'exécution contre les biens immobiliers commence avec la demande du créancier. Le créancier obtient un titre exécutoire contenant des informations sur l'existence de la dette et les créances du créancier. En pratique, la banque sera le plus souvent le créancier dans ce type de cas, et le prêt sera la dette non remboursée par le débiteur.
La procédure d'exécution comprend plusieurs étapes, consécutives. En tant que créancier, la banque émet un titre exécutoire et demande au tribunal d'émettre une clause exécutoire. Le tribunal compétent pour ce type d'affaire sera le tribunal dans le ressort duquel se trouve le bien en question. Après l'émission d'une clause exécutoire par le tribunal local compétent, la demande d'exécution forcée du créancier est adressée à l'huissier de justice. L'étape à plusieurs étapes de l'exécution immobilière commence.
L'huissier demande au débiteur de payer la dette dans un délai de 14 jours. Passé le délai, il commence à estimer la valeur du bien et sa description détaillée. Dans le même temps, une inscription sur l'ouverture de l'exécution est faite dans le registre foncier et hypothécaire. Ensuite, la propriété est saisie avec toutes les affiliations, droits et avantages. La saisie d'un bien immobilier entraîne l'incapacité du débiteur d'y donner suite. Le débiteur n'a pas le droit de disposer du bien immobilier, c'est-à-dire d'intenter une quelconque action en justice.
Après avoir fait une description détaillée et estimé la valeur des biens immobiliers et après leur validation, la date de la vente aux enchères est fixée. Ils sont annoncés deux semaines avant la date prévue. Les enchères sont publiques.
Il y a un prix de départ imposé, et après avoir atteint le prix le plus élevé, l'huissier de justice annonce quel soumissionnaire a remporté l'appel d'offres. Lorsque le soumissionnaire paie le montant applicable, il acquiert le droit de lui attribuer un bien immobilier. Il peut également arriver que s'il n'y avait pas de candidats à l'appel d'offres, il se peut que la banque qui a accordé le prêt les rachète et soit en même temps le créancier. Le prix est alors 3/4 de la somme du devis.
En résumé, le cours de saisie immobilière consiste en la saisie, la description et l'évaluation des biens immobiliers, un avis d'enchère ainsi qu'une enchère et une offre. Si la première enchère a échoué, une nouvelle enchère est organisée.
Exécution administrative contre les biens immobiliers
Comme déjà mentionné, l'exécution administrative contre les biens immobiliers est régie par d'autres réglementations et s'effectue de manière différente. Le type de créances qui seront ainsi recouvrées est également différent. Ici aussi, cependant, l'objectif est le règlement obligatoire de la créance, qui ne dépend pas de la volonté du débiteur.
L'exécution administrative contre les biens immobiliers est justifiée en cas de dettes envers l'État. Il existe tout un catalogue de créances qui sont prises en compte dans les procédures administratives d'exécution. Bien sûr, tous n'entraîneront pas la saisie de biens immobiliers, mais seulement ceux qui ne peuvent être satisfaits autrement.
Le catalogue des créances pouvant être ainsi recouvrées comprend principalement les impôts, dont la taxe sur les biens et services, les droits d'accise, l'impôt foncier ou l'impôt sur le revenu. L'exécution administrative est également soumise à des sanctions administratives et autres sanctions imposées par les organes de l'administration publique, ainsi qu'à des intérêts. Vous pouvez également mentionner, entre autres, les droits d'importation et d'exportation et bien d'autres.
Une liste détaillée des obligations soumises à l'exécution administrative contre les biens immobiliers est spécifiée à l'article 2. § 1 de la loi sur les procédures d'exécution administrative. Il est à noter que l'exécution administrative s'applique également aux créances monétaires issues des titres exécutoires délivrés par le ministre des finances publiques.
Les mesures d'exécution sont similaires à celles des huissiers de justice ordinaires. On peut donc s'occuper de l'exécution des deniers, du salaire, des comptes bancaires par saisie, des titres, des divers types de droits de propriété et, bien sûr, de l'exécution des biens immobiliers.
Le début de l'exécution administrative contre les biens immobiliers commence par la remise du titre exécutoire au débiteur. L'autorité d'exécution, conformément à la lettre de la loi, peut fournir des sûretés. Cela peut se faire, par exemple, en interdisant au débiteur de vendre et de grever le bien immobilier (s'il n'y a pas de registre foncier et hypothécaire ou s'il a été perdu) ou en greffant le bien immobilier d'une hypothèque forcée.
Outre l'autorité administrative, l'huissier et les parties, d'autres entités peuvent participer à la procédure d'exécution. Dans le cas de saisies immobilières, ce sera un évaluateur immobilier qui évaluera la valeur des biens saisis.
Parfois, il peut arriver qu'il y ait un chevauchement des exécutions administratives et judiciaires concernant le même bien. En règle générale, dans ce cas, à la demande du débiteur, du créancier ou d'office, les dossiers d'exécution sont soumis au tribunal de grande instance. D'autres activités sont menées conformément au Code de procédure civile. Dans certains cas, il est également possible de mener des actions conjointes d'exécution.
La procédure d'exécution administrative ne diffère pas beaucoup de celle pratiquée en vertu du Code de procédure civile. Ici aussi, le débiteur est prié de payer dans les 14 jours. La saisie, tout comme dans le mode régulier, comprend les biens immobiliers ainsi que les avantages. Dans ce cas également, le débiteur ne peut pas disposer du bien immobilier, toutes les actions entreprises par le créancier sur le bien immobilier n'ont aucune force légale. Les biens immobiliers saisis sont vendus par l'autorité d'exécution aux enchères.
Exécution contre les biens communs
Il arrive souvent que les biens à saisir soient compris dans le patrimoine commun des époux, et l'huissier de justice dispose d'un titre exécutoire contre l'un des époux. Dans une telle situation, l'huissier peut encore saisir le bien et il s'agit d'une exécution contre le bien commun.
Cependant, le créancier doit alors obtenir une clause exécutoire également à l'encontre de l'autre conjoint. Tant qu'il ne l'a pas reçu, l'huissier n'a pas le droit de faire valoir le bien commun, c'est-à-dire qu'il ne peut décrire l'estimation ou la vente aux enchères.
Après la saisie du bien, le conjoint qui n'est pas le débiteur peut présenter une opposition à l'huissier. L'exception porte sur l'exemption de la saisie immobilière. L'huissier convoque alors le créancier pour introduire une demande de clause exécutoire à l'encontre de l'autre époux. Le créancier dispose de 7 jours pour le faire, s'il ne respecte pas le délai, l'huissier est tenu de cesser l'exécution sur le bien commun.
L'article 923 du code de procédure civile est consacré à la question des biens immobiliers compris dans le patrimoine commun des époux. Il est à noter qu'il existe cependant des moyens de se défendre contre l'exécution d'un bien commun. Nous recommandons une analyse approfondie des articles du Code de procédure civile (articles 787 à 789). Ces dispositions incluent la limitation de la responsabilité du conjoint du débiteur envers l'entreprise faisant partie du patrimoine commun.
Il est également possible de faire valoir une partie de la propriété conformément au Code de procédure civile. Elle ne peut être réalisée que lorsque la copropriété est en fractions. Ce type d'exécution ne peut pas être effectué s'il existe un patrimoine matrimonial commun, car il s'agit d'un patrimoine commun.
Malheureusement, il est très difficile d'échapper à l'exécution d'un huissier de justice lorsque l'on tombe dans ses modes. Bien sûr, vous pouvez essayer de retarder l'affaire, utiliser toutes les plaintes, objections et recours possibles, mais à long terme, vous devez accepter l'inévitable ou essayer de rembourser le créancier d'une manière différente.
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