Le 20 janvier 2022-2023, la Seym a adopté un amendement à la loi sur la construction et plus de 15 autres lois. Les modifications de la loi visent à faciliter les processus de construction, mais certaines d'entre elles sont assez controversées. Dans la loi modifiée, la conception de la construction sera divisée en trois parties. Dans l'un d'eux, nous trouverons un avis sur la date prévue des travaux de construction, à laquelle une déclaration sur la préparation d'une conception technique devrait être jointe. Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour l'investisseur ?
Trois parties d'un projet de construction
Comme nous l'avons déjà mentionné, l'amendement à la loi sur la construction a divisé le projet de construction en trois parties permanentes. Est-ce :
- Conception d'un terrain ou d'un terrain montrant l'emplacement de l'objet, le système de communication et des informations sur la zone d'influence (PZT).
- Conception architecturale et constructive montrant l'agencement spatial, les solutions technologiques et matérielles conçues (PAB).
- Conception technique (TP)
C'est le dernier, troisième volet du projet de construction qui a suscité le plus grand mécontentement des investisseurs privés et des analystes. Les nouvelles dispositions statutaires prévoient qu'une déclaration relative à l'élaboration d'un avant-projet technique doit être jointe à la notification de la date prévue des travaux de construction. C'est un document qui n'affecte pas le processus d'obtention d'un permis de construire, mais vous aurez besoin de l'avoir avant de commencer l'investissement.
La nécessité de développer une conception technique avant de commencer l'investissement peut s'avérer être une difficulté pour les petits investisseurs. Le document contiendra une description de la structure ainsi que les résultats des calculs, les caractéristiques énergétiques et, selon les besoins, également les résultats des études géologiques, d'ingénierie et géotechniques des conditions de fondation du bâtiment. Le législateur a également précisé la possibilité de payer d'autres études qui seront nécessaires en fonction des besoins. Les juristes indiquent que le terme « en fonction des besoins » formulé dans la nouvelle est un terme très imprécis, ce qui peut conduire à l'émergence de nombreuses divergences d'interprétation.
Ajoutons également que le projet d'amendement initial à la loi sur la construction supposait que la conception technique (PT) serait soumise par l'investisseur lors de l'acceptation de la propriété pour utilisation. Jusqu'à présent, l'obtention d'un permis de construire n'était associée qu'à la nécessité de présenter une conception architecturale et constructive et un plan d'aménagement de la parcelle ou du terrain sur lequel l'investissement sera érigé. La nécessité de soumettre une déclaration sur la préparation d'un projet de construction entraîne une procédure formelle plus compliquée qui doit être achevée avant le début de la construction.
Projet technique et projets de construction prêts
Les investisseurs doutent également que les projets de construction achevés satisfassent aux exigences des nouvelles dispositions légales. Après tout, les documents achetés avant la modification ne contiennent pas de conception technique.
Les analystes rassurent que les projets de construction finis répondront en grande partie aux nouvelles exigences du projet de construction. Un croquis de la conception technique peut être une nouvelle partie de la documentation finie. Il convient de noter que la conception technique elle-même doit contenir une documentation d'ingénierie géologique ou des conditions géotechniques pour la fondation de la structure du bâtiment. D'un point de vue pratique, il n'est pas possible d'inclure une telle documentation dans des projets de construction prêts à l'emploi. Les investisseurs qui ont déjà acheté des projets prêts à l'emploi devront probablement s'occuper eux-mêmes de ces formalités.
Que comprendra exactement la conception technique ?
Dans le projet technique nous retrouverons une partie dessin et une partie descriptive. Dans la partie dessin, il y aura des projections de tous les niveaux caractéristiques du bâtiment avec des informations sur la surface utile des locaux d'habitation. La partie descriptive sera constituée de plusieurs éléments, dont :
- Une description détaillée de la disposition de l'objet de construction,
- Conception et solutions matérielles des cloisons intérieures et extérieures du bâtiment,
- Solutions de construction et d'installation technique,
- Conditions nécessaires à l'utilisation de l'installation par les personnes handicapées,
- Conditions de protection et performance énergétique du bâtiment.
Il faudra également présenter le découpage du bâtiment en zones feu ainsi que la désignation des classes de résistance au feu pour les éléments de construction qui constituent les cloisons coupe-feu. Il sera également nécessaire de baliser le système de communication interne de la zone, le réseau et l'installation des utilités, les solutions structurelles et matérielles pour les cloisons extérieures, ainsi que les éléments essentiels des équipements techniques. Les analystes soulignent le fait qu'un tel degré de précision de la conception technique la rend similaire à une conception architecturale et de construction.
