Le premier semestre 2022 a été associé à un ralentissement économique important. Les changements provoqués principalement par l'épidémie de coronavirus n'ont pas épargné le secteur bancaire. Les offres de prêt actuelles ne sont plus aussi avantageuses que les années précédentes. Découvrez quels changements ont été apportés en 2022-2023 et à quoi peut s'attendre un client qui demande un prêt hypothécaire auprès de grandes banques.
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Prêt hypothécaire en 2022
La séquence de 2022 est terminée
En raison du très faible taux de chômage et du dynamisme de la croissance économique, les prêts au logement ont été très prisés en 2022. Les banques s'attendaient même à une augmentation de l'intérêt des emprunteurs, et la bonne séquence devait se poursuivre en 2022. Selon les données fournies par le Credit Information Bureau, la valeur des prêts accordés en janvier et février 2022 s'élevait à 11 milliards de PLN. C'était 26% de plus qu'au cours des mêmes mois de l'année dernière.
Les premières restrictions gouvernementales liées au coronavirus sont entrées en vigueur le 12 mars 2022-2023. À cette époque, les écoles, les établissements d'enseignement et, plus tard, de nombreuses entreprises et centres commerciaux ont été fermés. Malgré cela, les clients étaient toujours disposés à analyser les offres de prêt, et les banques leur ont accordé un montant presque inchangé. Une hypothèque semblait être un excellent moyen de financer un achat immobilier. A cette époque, la plupart des banques avaient déclaré que les changements du 12 mars n'avaient pas affecté le nombre de demandes de prêts accordés.
Les premières évolutions des crédits immobiliers pourraient être observées au début du deuxième trimestre 2022. Incertains de leur avenir, les clients regardaient les prêts immobiliers avec de plus en plus d'inquiétude. La montée du chômage et le ralentissement économique ont également accru la prudence des banques. Le premier changement significatif dans l'octroi des prêts hypothécaires a été le relèvement du plafond de l'apport propre.
Prêt hypothécaire et apport propre en 2022-2023
Selon la recommandation de l'Autorité polonaise de surveillance financière de 2022, la contribution propre minimale pour les prêts au logement devrait être de 20 %. L'exception était la situation dans laquelle l'assureur couvre 10 % de cette valeur. Dans ce cas, 10 % peuvent être considérés comme la contribution minimale du client à l'hypothèque, et les 10 % restants sont fournis par l'assureur.
Une plus petite contribution personnelle à une hypothèque était une bonne solution pour de nombreux investisseurs qui ne pouvaient pas se permettre de faire plus d'épargne rapidement. Les offres de crédit de début 2022 se sont révélées assez favorables. Par exemple, une hypothèque dans une banque PKO BP et PKO Bank Hipoteczny nécessitait un apport propre de 10%. À l'heure actuelle, une garantie de 20 % est exigée.
De nombreuses autres banques ont également décidé d'augmenter le montant minimum de la contribution propre. Apport propre minimum pour une hypothèque à la banque PKO S.A. est passé de 10 à 15 %, et la variation d'ING dans Bank Śląski est passée de 20 à 30 %. Les modifications de la contribution propre minimale pour le logement ont également affecté d'autres banques. Un bon exemple est la Banque Ochrony Środowiska, où la valeur minimale de l'apport propre est passée de 20 à 40 %. Certes, ce n'est pas un changement favorable pour les clients ayant des réserves financières plus faibles. Si vous cherchez plus d'informations, consultez également articles sur les prêts hypothécaires rassemblés ici.
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Contribution propre minimale avant le changement |
Contribution propre minimale après le changement |
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PKO BP |
10% |
20% |
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Banque PKO HIpoteczny |
10% |
20% |
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PKO S.A. |
10% |
15% |
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ING chez Bank Śląski |
20% |
30% |
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Banque pour la protection de l'environnement |
20% |
40% |
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Banque Millénium |
10% |
10% |
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Les offres de prêt avec une mise de fonds faible ne s'avèrent pas toujours rentables. Dans le cas d'un crédit immobilier à faible apport propre avec assurance, il faut prendre en compte la nécessité d'engager des frais supplémentaires. Le coût de l'assurance d'une faible contribution pour un appartement ou une maison sera facturé jusqu'à ce qu'un solde de 80% de la valeur de la garantie soit obtenu.
Les offres de prêt actuelles s'éloignent d'un apport propre de niveau 10 avec assurance. Les banques qui offrent toujours cette option peuvent ajouter à la liste des conditions et augmenter la marge de l'assurance de faible mise de fonds.
Qu'est-ce qui a changé d'autre en 2022 ?
La solvabilité devient de plus en plus difficile à atteindre
Les investisseurs à la recherche de fonds pour construire une maison ou un appartement doivent répondre à des critères de plus en plus contraignants. De nombreuses banques ont resserré les exigences des critères d'évaluation financière des clients, ce qui a entraîné une réduction de la solvabilité.
Les rapports du portail bankier.pl montrent que la solvabilité actuelle des Polonais est en constante diminution, ce qui n'a pas été modifié par les baisses de taux d'intérêt, qui ont fait chuter le WIBOR à un niveau record. Nous observerons des différences de montant de solvabilité en comparant la situation actuelle avec l'offre des banques de début 2022.
Ci-dessous, nous analyserons les rapports de février, avril et juin du portail bankier.pl, en comparant les offres de prêt les plus populaires. Dans les deux cas, les clients de profil ont été pris en compte, avec un prêt de 30 versements, des versements égaux et un LTV de 80 %. La solvabilité présentée dans les calculateurs concernait des personnes ayant un revenu mensuel de 6 000 PLN et leur propre contribution de 20 %.
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Banque |
Solvabilité maximale estimée - février 2022. |
Solvabilité maximale estimée - avril 2022. |
Solvabilité maximale estimée - juin 2022. |
Différence de capacité avril - juin 2022 |
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Banque Pocztowy |
670 000 PLN |
740 000 PLN |
730 000 PLN |
-10 000 PLN |
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Banque BNP Paribas |
660 012 PLN |
714 245 PLN |
719 447 PLN |
5 202 zlotys |
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Banque Pekao |
683 100 PLN |
680 100 PLN |
668 900 PLN |
-11 200 PLN |
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Banque Millénium |
570 000 PLN |
572 000 PLN |
400 000 PLN |
-172 000 PLN |
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Citi Handlowy |
569 000 PLN |
559 000 PLN |
563 000 PLN |
4 000 PLN |
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Banque de Santander |
561.441 PLN |
546 399 PLN |
509 311 PLN |
-37 088 PLN |
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Crédit Agricole |
618 140 PLN |
539 791 PLN |
547.626 PLN |
7 835 PLN |
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mBank |
640 PLN 174 |
499 121 PLN |
466 507 PLN |
-32 614 PLN |
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PKO BP |
481 650 PLN |
397 100 zlotys |
404 000 PLN |
6 900 PLN |
Comme le montre l'analyse du tableau ci-dessus, la plupart des banques ont réduit la solvabilité de leurs emprunteurs. Nous avons noté des différences significatives dans l'offre de MBank et de Santander Bank, dont la solvabilité du client profil a diminué de plus de 30 000 PLN. Le plus grand changement dans l'offre de prêt a été introduit par Bank Millennium. Au début des mois d'avril et de juin, la valeur moyenne de la solvabilité du client de profil a diminué de 172 000 PLN. C'est une différence assez notable, ce qui peut rendre difficile l'achat de l'appartement ou de la maison de vos rêves.
Taux d'intérêt fixe ou variable sur l'hypothèque
Les prêts à la construction de maisons et de maisons portent généralement un taux d'intérêt variable. Les intérêts hypothécaires à taux fixe sont proposés par plusieurs banques, mais très rarement choisis par les clients.
Le ratio WIBOR affecte le montant du taux d'intérêt variable. Suite à la baisse des principaux taux d'intérêt, l'indice WIBOR a fortement baissé. Au 1er avril 2022, la valeur du WIBOR 3M était de 1,17 % et celle du WIBOR 6M était de 1,18 %. En juillet 2022, le WIBOR 3M n'est que de 0,26 %, et le WIBOR 6M de 0,28 %.
La réduction du niveau WIBOR peut être bénéfique pour les emprunteurs qui utilisent le règlement à taux variable. L'hypothèque s'avère plus facile à rembourser à l'heure actuelle, et les mensualités du prêt sont intéressantes. Cependant, les banques augmentent de plus en plus souvent les taux hypothécaires. L'augmentation de la marge doit être une certaine compensation liée à l'augmentation du risque de crédit, c'est aussi une réponse à une baisse inhabituelle des taux d'intérêt.
Les prix de l'immobilier augmentent régulièrement et les locations deviennent de plus en plus chères
La hausse du prix du bien peut également être un inconvénient certain pour les emprunteurs potentiels. Différences de taux pour m2 Nous voyons l'immobilier du marché primaire principalement dans les grandes villes. Pour le moment, rien n'indique que la crise économique liée au coronavus pourrait entraîner une baisse des prix de l'immobilier dans des endroits attrayants.
Des hausses des loyers ont également été observées ces derniers mois. Cela a conduit à une situation où il est plus rentable de contracter un emprunt pour un appartement que de louer une propriété. Malheureusement, la politique de plus en plus prudente des banques limite la solvabilité maximale et augmente la contribution propre minimale. Face à ce phénomène, le financement hypothécaire devient de plus en plus difficile à réaliser. Les analystes soulignent que certaines banques pourraient bientôt emboîter le pas à la Bank Ochrony Środowiska, en augmentant la contribution propre minimale à 30 voire 40 %.
Le prix plus élevé des appartements sur le marché primaire et la solvabilité maximale de moins en moins favorable peuvent encourager l'achat de biens immobiliers sur le marché secondaire. Une hypothèque pour un appartement sur le marché secondaire peut actuellement s'avérer plus attrayante pour les investisseurs qui ont un petit budget.
Calculateur hypothécaire en ligne - comment consulter les offres bancaires en cours ?
L'un des moyens les plus simples de comparer initialement les offres des banques (par exemple le taux d'intérêt et la solvabilité) est d'utiliser l'offre du calculateur en ligne. Des calculateurs gratuits vous permettront de comparer très rapidement les offres bancaires actuelles. Grâce à eux, nous saurons si l'hypothèque sera possible, quels seront les intérêts hypothécaires pour un apport propre donné, ainsi que le montant minimum d'apport propre pour un appartement.
Ci-dessous, nous présenterons quelques offres de prêt, comparées à l'aide du calculateur totalmoney.pl. Dans notre comparaison, nous prenons en compte un prêt de 250 000 PLN, remboursable sur 25 ans. La comparaison est valable au 07/07/2020.
- PKO BP - le calculateur de prêt a indiqué que PKO BP a actuellement l'offre la plus attractive pour les emprunteurs. L'offre intitulée Own Angle propose un faible taux d'intérêt hypothécaire de 2,31 % et le montant de la mensualité du prêt de 1 093,73 PLN.
- ING Banque ląski - l'offre d'ING Bank Śląski a pris la deuxième place de comparaison dans le calculateur. Le taux d'intérêt hypothécaire pour une maison ou un appartement était de 2,38 %, tandis que le TAEG était de 2,58 %. La commission proposée a été fixée à 1,90 %. Une hypothèque accordée à ING Bank Śląski génère un versement mensuel de 1 127,52 PLN.
- Banque Pekao - L'offre de Bank Pekao a été classée troisième dans le calculateur. Le taux d'intérêt hypothécaire a été calculé à 2,86 % et le TAEG à 3,08 %. Bank Pekao facture une commission de 1,99 % du montant mensuel du prêt à 1190,64 PLN.
- Banque du millénaire - Les prêts au logement de la Millenium Bank ont été classés quatrième dans le calculateur totalmoney.pl. L'hypothèque ici était soumise à un taux d'intérêt de 3,06 % et le TAP proposé était de 3,1 % avec une commission zéro. La mensualité du prêt a été fixée à 1 193,34 PLN.
L'article est basé sur le rapport de janvier sur les prêts hypothécaires et la comparaison d'avril et juin des offres bancaires et de la solvabilité pour les clients de profil, le site web bankier.pl. L'article utilise également une comparaison des prêts hypothécaires du calculateur totalmoney et les dispositions de la recommandation S de l'Autorité polonaise de surveillance financière.
