En Pologne, vous pouvez acheter un bien immobilier non seulement en l'achetant. Le droit d'usucapion de biens immobiliers le permet également. Qui peut ainsi devenir propriétaire ? Et comment ça marche en pratique ? Nous vous présentons étape par étape.
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Prescription immobilière - informations de base
Prescription patrimoniale immobilière
Le droit d'usucapion des biens immobiliers découle de l'article 172 du Code civil. Le paragraphe 1 de cet article dit que "un propriétaire d'un immeuble qui n'est pas son propriétaire acquiert la propriété s'il a eu l'immeuble pendant 20 années consécutives en tant que propriétaire indépendant, à moins qu'il n'en ait obtenu la possession de mauvaise foi. Si nous traitons de mauvaise foi avec le titulaire, alors le délai de prescription acquisitive est de 30 ans. »
Pour comprendre ce contenu, il est nécessaire de comprendre le terme « titulaire indépendant ». Ceci est réglementé par l'article 336 du Code civil. C'est celui qui est effectivement propriétaire du bien en tant que propriétaire, par exemple en tant qu'usufruitier, locataire ou locataire. Une personne qui a un droit différent avec lequel il existe un contrôle sur la propriété de quelqu'un d'autre est un propriétaire dépendant.
Qu'est-ce que cela signifie? Si quelqu'un s'est comporté comme le propriétaire de la propriété - en a pris soin, a payé des impôts et s'en est occupé pendant 20 ou 30 ans, il en devient propriétaire par ordonnance. Mais seul un propriétaire indépendant a une telle possibilité - pour les propriétaires dépendants, l'achat d'un terrain ou d'un appartement par prescription n'est pas possible.
Prescription de mauvaise et bonne foi de biens immobiliers
Un autre concept très important qui est important pour l'usucapion de biens immobiliers est la bonne foi et la mauvaise foi. Le plus souvent, la prescription acquisitive immobilière résulte de l'ignorance de l'utilisateur qu'il n'en est pas légalement propriétaire. Cela s'applique aux bâtiments, aux appartements ainsi qu'aux terrains. Cependant, cette ignorance peut être due à la mauvaise et à la bonne foi.
Le nom peut prêter à confusion - vous pouvez vous attarder sur une propriété de mauvaise foi sans avoir l'intention de faire quelque chose d'illégal. C'est à ce moment-là que l'achat d'un bien immobilier était lié, par exemple, à une fraude - l'achat à quelqu'un qui ne le possédait pas. Le nouvel utilisateur peut ne pas être au courant du tout. La distinction est importante car elle modifie les conditions d'usucapion - pour la « bonne foi » c'est 20 ans, pour la mauvaise foi - 30 ans.
Même si la propriété a été reprise à la suite d'une négligence intentionnelle, ou même si vous saviez que vous n'étiez pas le propriétaire, vous avez toujours le droit d'obtenir le titre. Cependant, cela prend plus de temps - ce n'est qu'après 30 ans qu'il est possible d'acheter un terrain, un bâtiment ou un appartement.
Prescription de biens immobiliers - locaux pour prescription de biens immobiliers
Afin de prouver qu'il y a eu prescription acquisitive de bonne foi, il est nécessaire de démontrer les prémisses de la prescription acquisitive immobilière. Cela signifie qu'il doit être démontré que cela s'est produit dans une situation d'ignorance ou à la suite de situations d'homologation non réglementées. Il doit également être démontré que la propriété a été entretenue comme le propriétaire, les taxes et autres ont été payés. Les conditions de prescription acquisitive stipulent clairement que la prescription est accordée après 20 ans.
L'usucaptation de bonne foi d'un bien immobilier se produit le plus souvent en cas de succession non réglementée. Le plus souvent, il s'agit du fait que l'un des frères et sœurs habite dans la maison des parents, sans savoir que les autres membres de la famille héritent également de la paternité. Le plus souvent, ce type de problème ne se révèle que lorsque vous essayez de contracter un prêt auprès d'une banque ou de transférer la paternité aux enfants. Alors parfois il s'avère qu'il y a en fait plusieurs propriétaires immobiliers, parfois c'est une question de générations qui se passent, ce qui rend difficile de se mettre d'accord. Le problème peut aussi être, par exemple, l'usucaptation de biens immobiliers en raison d'une mauvaise répartition des limites entre les parcelles. Dans un tel cas, il arrive qu'un voisin s'assoie sur un bout de la cour de l'autre voisin sans le savoir. Souvent, les causes ici sont de vieilles cartes et des questions de propriété non réglementées avant ou juste après la guerre.
La prescription acquisitive de mauvaise foi ne signifie pas nécessairement enfreindre intentionnellement la loi. Un exemple d'une telle prescription acquisitive peut être l'achat d'un bien immobilier à un imposteur qui prétend en être le propriétaire légal, alors qu'il ne l'est pas. Heureusement, à l'ère de l'accès généralisé aux registres fonciers et hypothécaires sur Internet, de telles situations sont assez rares. Même si vous ne saviez pas que la propriété appartient à quelqu'un d'autre, vous pouvez demander un titre de propriété après 30 ans - cela est considéré comme une prescription acquisitive de mauvaise foi. Si vous cherchez plus de conseils, consultez aussi cet article sur la prescription acquisitive immobilière.
Prescription immobilière - comment obtenir le titre de propriété
Prescription immobilière - tribunal
Afin de déterminer la prescription acquisitive d'un bien immobilier, une procédure judiciaire doit être suivie. Le propriétaire d'un bien immobilier, pour être son propriétaire légitime, doit adresser au tribunal de grande instance une demande d'achat d'un appartement ou d'acquisition d'un terrain par prescription.
Des procédures judiciaires sont nécessaires. Parfois, les gens qui découvrent soudainement que, pour une raison quelconque, ils ne sont pas propriétaires de leurs biens ont peur de toucher à l'affaire et ne veulent pas aller en justice. C'est une erreur - la probabilité que la propriété soit reconnue est très élevée. Il suffit de préparer une demande auprès du tribunal de district compétent pour la localisation du bien en question.
Prescription immobilière étape par étape
La première étape consiste à déposer une demande d'achat d'un appartement ou d'un terrain par prescription acquisitive. Ce document doit être accompagné d'une attestation de paiement de la taxe (forêt, agricole, foncière ou simplement foncière), d'un extrait du plan cadastral et d'un extrait du cadastre foncier. Un autre document très important est le certificat de Starost de non-revendication de reprivatisation de l'immobilier. C'est un document à télécharger depuis le bureau du poviat.
Les honoraires pour la conduite de ce procès sont fixes - il a été précisé dans la loi sur les frais de justice dans les affaires civiles du 28 juillet 2005. Il est de 2 000 PLN quel que soit l'endroit où se trouve la propriété.
Ensuite, le tribunal annonce la procédure judiciaire en cours et appelle à la participation en matière d'achat de biens immobiliers par prescription. Le délai précisé dans l'annonce est de trois mois. Si personne ne se présente à ce moment-là, le tribunal confirmera la prescription acquisitive et la personne qui a déposé le document recevra le titre de propriété. Bien sûr, vous devez également payer des impôts - dans ce cas, il s'agit d'un impôt sur les donations, qui est de 7% de la valeur de la propriété. L'argent doit être versé sur le compte du bureau des impôts approprié pour l'endroit où se trouve la propriété.
