Quand on veut acheter un terrain pour une maison unifamiliale, on a souvent peur du coût du terrain. La solution pour baisser le prix est d'acheter un terrain agricole puis de le requalifier en terrain à bâtir. Dans ce cas, il est intéressant de savoir à quoi ressemble la transformation d'une parcelle agricole en parcelle à bâtir, quand il est possible de la reclasser et quel est le coût de l'ensemble de l'opération.
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Transformation d'un terrain agricole en terrain constructible - réglementation
Il semblerait que chaque parcelle agricole permette la construction d'un immeuble d'habitation. Il s'avère cependant que pour être assimilé à un terrain à bâtir, il est nécessaire de transformer une parcelle agricole en parcelle à bâtir. Il est bon de savoir quand on a affaire à un terrain agricole avec la possibilité de le convertir en terrain à bâtir, car certaines conditions doivent être remplies. Nous connaîtrons ces conditions à partir de la loi du 3 février 1995 relative à la protection des terres agricoles et forestières, ainsi que du schéma local d'aménagement du territoire d'une commune donnée.
“Loi du 3 février 1995 relative à la protection des terres agricoles et forestières :
Chapitre 2 Limitation de l'affectation des terres à des fins non agricoles et non forestières
Article 6.1. À des fins non agricoles et non forestières, les terres marquées dans le registre foncier comme terres en friche peuvent être désignées et, en l'absence de telles terres, d'autres terres de la plus faible aptitude à la production.
Article 7.1. L'utilisation de terres agricoles et forestières à des fins non agricoles et non forestières, nécessitant le consentement visé au paragraphe 1. 2, doit être faite dans le plan local d'aménagement du territoire, établi selon les modalités précisées dans les dispositions relatives à l'aménagement et à l'aménagement du territoire.
(… )
2. Désignation à des fins non agricoles et non forestières :
1) terres agricoles constituant des terres agricoles des classes I-III - nécessite l'accord du ministre chargé du développement rural, sous réserve du paragraphe 2a,
(… )
2a. Elle n'exige pas le consentement du ministre chargé du développement rural pour désigner des terres agricoles à des fins non agricoles et non forestières constituant des terres agricoles des classes I à III, si ces terres remplissent conjointement les conditions suivantes :
1) au moins la moitié de la superficie de chaque portion de terrain compacte se trouve dans la zone de construction compacte;
2) ils sont situés à 50 m au maximum de la limite du terrain à bâtir le plus proche au sens des dispositions de la loi du 21 août 1997 relative à la gestion immobilière (Journal des lois de 2016, articles 2147 et 2260 et de 2022, article 624) et 820);
3) ils sont situés à moins de 50 mètres d'une voie publique au sens des dispositions de la loi du 21 mars 1985 sur la voie publique (Journal des lois de 2016, articles 1440, 1920, 1948 et 2255 et de 2017, article 191 );
4) leur superficie n'excède pas 0,5 hectare, qu'ils soient constitués d'un seul ensemble ou constitués de plusieurs parties distinctes. »
Reclassement de terres agricoles en terrain à bâtir
Pourquoi toutes les parcelles agricoles ne sont-elles pas propices à la construction ? Le principal problème est le coût énorme de l'exclusion des terres agricoles de la production agricole. Il existe des montants allant jusqu'à plusieurs centaines de milliers de zlotys pour un hectare, qui seraient convertis en terres non agricoles. Une parcelle agricole avec la possibilité de conversion à des fins non agricoles et non forestières sans passer par des procédures compliquées devrait démontrer la plus faible aptitude à la production. Ce groupe comprend les terres agricoles avec une faible classe d'aptitude (IV, V et VI).
L'achat d'un terrain agricole avec la possibilité de le convertir en terrain à bâtir à partir du 9 mai 2022 est un processus beaucoup plus facile. Car c'est ce jour-là que les amendements à la loi sur la protection des terres agricoles et forestières ont été signés. Jusque-là, la transformation d'un terrain agricole en terrain à bâtir constituant un terrain agricole des classes I-III nécessitait l'accord du ministre. Actuellement, la parcelle agricole utilisée pour les classes I-III n'a pas besoin d'être approuvée pour le reclassement, tant qu'elle remplit les conditions énoncées dans la loi sur la protection des terres agricoles et forestières, article 7. 2a. Ou peut-être serez-vous également intéressé cet article sur la construction d'une maison sur un terrain agricole?
Par conséquent, nous pouvons facilement transformer une parcelle, dont au moins la moitié est dans la zone de développement dense. De plus, la distance des terres agricoles ne peut excéder 50 m jusqu'à la limite du terrain à bâtir le plus proche. La même distance est imposée par rapport à la distance jusqu'à la voie publique la plus proche. La dernière condition à remplir est une superficie ne dépassant pas 500 mètres carrés. Ensuite, le reclassement de terres agricoles en terrain à bâtir ne nécessite pas d'agrément.
Le coût des terres agricoles avec possibilité de conversion en terrains à bâtir
Le prix d'un terrain agricole aménageable en terrain à bâtir est beaucoup plus bas. Malheureusement, tout le monde n'est pas conscient du fait qu'une redevance doit être payée pour exclure les terres agricoles de la production. Le prix dépend de la classe de terres agricoles que nous avons l'intention de transformer. La liste de prix exacte se trouve dans la loi sur la protection des terres agricoles et forestières, article 12. 7.
Sur la base du tarif inclus dans l'acte, nous verrons que le montant dû pour 1 ha de terres arables et de vergers dépend de la classe. Ainsi, pour 1 ha de terres agricoles produites à partir de sols d'origine minérale et organique, nous paierons :
- PLN 437 175,00 - pour la classe I
- 378 885,00 PLN - pour la classe II
- 320 595,00 PLN - pour la classe IIIa
- 262 305,00 PLN - pour la classe IIIb
D'autre part, nous paierons pour les terres agricoles à partir du sol produit d'origine biologique :
- 204 015,00 PLN - pour la classe IV a
- PLN 145 725,00 - pour la classe IV b
- 116 580,00 PLN - pour la classe V
- 87 435,00 PLN - pour la classe VI
Autres questions immobilières - prix
Lorsque le reclassement des terres agricoles n'est pas possible ou s'avère trop coûteux, le moyen d'acquérir le bien est d'acheter un appartement HLM. Cela vaut la peine de connaître le prix d'achat d'un tel appartement, afin de pouvoir le comparer au prix d'un terrain agricole pouvant être converti en terrain à bâtir.
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Nom du produit ou de l'activité |
le prix |
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Reclassement des prairies et pâturages permanents de classe Ł et Ps I |
437 175 PLN / ha |
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Prairies de reconversion et pâturages permanents de classe Ł et Ps II |
361 398 PLN / ha |
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Coût à engager pour pouvoir aménager des prairies et pâturages de classe Ł et Ps III |
291 450 PLN / ha |
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Coût à engager pour pouvoir transformer les prairies et pâturages de classe Ł et Ps IV |
174 870 PLN / ha |
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Achat d'un appartement HLM 50 m2, Suwałki |
environ 70 000 PLN |
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Achat d'un logement social |
à partir de 1 300 PLN / m2 |
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Achat d'un appartement municipal d'environ 40 m2 |
à partir de 15 000 PLN |
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Garage en tôle - dimensions d'un garage double 6x5 m |
5 240,00 PLN |
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Garage en tôle façon bois - dimensions d'un garage double 7x6 m |
14 940.00 PLN |
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Garage en tôle, porte battante - dimensions d'un garage double 6x5 m |
2 850,00 PLN |
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Garage en brique - dimensions d'un garage double 7x6 m |
19 900 PLN |
