L'achat d'un appartement à louer devient une forme d'investissement de plus en plus populaire. Les revenus locatifs sont aujourd'hui plus rentables que les dépôts bancaires et les comptes d'épargne. Néanmoins, il faut se rappeler que l'achat d'un appartement à louer est un investissement à haut risque. Le coût de finition de l'appartement et de sa rénovation ultérieure, ainsi que les dépenses imprévues, doivent être ajoutés au coût d'achat. Afin de louer un appartement en toute sécurité, vous devez vous y préparer correctement et évaluer l'ampleur des menaces potentielles.
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Le bon plan est un gage de succès ?
La base devrait être d'élaborer un bon plan d'investissement - le plus détaillé sera le mieux. Définissons-y l'état de notre capital, que nous pouvons dépenser pour l'achat d'un appartement. Le cas échéant, familiarisons-nous avec les offres de prêt et choisissons l'option qui vous convient le mieux. Rappelons que les personnes de moins de 35 ans peuvent profiter des déductions préférentielles du programme « Appartement pour les jeunes » du gouvernement.
La création d'une simulation économique est également une étape très importante de la planification. L'investisseur doit prendre en compte les revenus supposés, mais aussi les frais de rénovation ou le paiement éventuel d'un loyer. Acheter un appartement à louer ne doit pas nécessairement être rentable tout le temps. Cela vaut la peine de se préparer à une situation dans laquelle nous n'avons pas de locataires et nous devons couvrir toutes les dépenses nous-mêmes. Cela soulève la nécessité d'avoir une certaine réserve financière. Sinon, il peut arriver qu'une situation aléatoire imprévue nous oblige à vendre l'appartement rapidement.
Un appartement convenable à louer
La rentabilité de la location dépend dans une large mesure des spécificités de notre appartement. S'il est bien situé et bien équipé, alors nous pouvons compter sur des bénéfices locatifs plus élevés. Avant d'acheter, il vaut la peine d'être patient et de rechercher une offre attractive. De nombreux investisseurs recherchent un appartement convenable pour plusieurs mois. La combinaison d'un prix d'achat attractif, d'un bon emplacement et d'un bon état de l'appartement nous procurera les bénéfices les plus élevés et réduira le risque d'investissement. Cependant, nous devons être conscients que de telles actions nécessiteront du temps et de la patience de notre part.
Nous achèterons un appartement beaucoup plus rapidement en utilisant les services d'une agence immobilière. Les agences disposent d'une large base d'offres, elles peuvent aider dans les négociations de prix et indiquer les offres les plus attractives. Cependant, leur commission est assez élevée et augmente le coût total de l'investissement.
Capital, ou comment financer l'achat d'un appartement à louer
C'est le cas pour les personnes qui ne disposent pas de la trésorerie nécessaire et qui ont besoin d'un crédit immobilier (le plus avantageux pour ce type d'investissement). Au début, différentes offres bancaires doivent être comparées.
Il sera bon d'utiliser l'aide d'un intermédiaire financier qui devrait nous montrer la meilleure solution. Rappelons que la rémunération de l'intermédiaire financier est intégralement payée par les banques. Nous-mêmes n'avons pas à payer un seul zloty pour ses services. Avant de signer un contrat de crédit immobilier, faisons une autre simulation d'investissement et assurons-nous que le paiement des échéances ne sera pas trop lourd pour nous. Des calculs insuffisants effectués à ce stade peuvent être associés à des problèmes d'investissement ultérieurs.
Achat d'un appartement à louer et frais supplémentaires
L'achat d'un appartement nécessite l'accomplissement de nombreuses formalités et le paiement d'honoraires de base. Cela vaut la peine d'être pris en compte dans notre plan d'investissement. La base ici sera :
- coût fiscal
- salaire de notaire
- l'obtention d'un extrait d'acte notarié
- frais de justice pour la création d'un extrait du registre foncier et hypothécaire
- inscription hypothécaire et rémunération de l'évaluateur
L'assurance habitation sera également un investissement essentiel. Ceci est important non seulement en raison des formalités liées à la banque. L'assurance habitation réduit notre risque d'investissement et semble être une décision très sensée.
De nombreux appartements nécessitent une rénovation ou une finition. Les prix de ce projet peuvent en outre augmenter les coûts de l'ensemble de l'investissement. Si l'on veut minimiser le risque, il sera bon de faire un devis de rénovation prenant en compte au moins 10 % de l'inventaire financier.
Louer un appartement
Avant de trouver un locataire, nous devons nous familiariser avec les exigences légales en vigueur et la situation actuelle du marché. Mieux nous nous préparons pour cette entreprise, moins nous ferons d'erreurs. Trouver un locataire convenable peut nous prendre jusqu'à plusieurs mois. Cependant, ce n'est pas une activité que vous devez précipiter.
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Une fois que nous avons trouvé un locataire, nous devons signer un contrat avec lui et régler la question des taxes. Un contrat transparent et bien préparé peut nous éviter de nombreux problèmes liés aux locataires. Si l'on veut encore réduire le risque, pensons à introduire une caution et à limiter la durée du contrat. Les contrats annuels avec un ou deux mois de préavis sont les plus courants. Un préavis de 30 jours est une bonne sécurité pour le propriétaire et le locataire de l'appartement.
Nous paierons une taxe forfaitaire de 8,5% pour la location d'un appartement. Ceci ne s'applique qu'aux particuliers, si nous louons un appartement dans le cadre d'une activité professionnelle, nous n'éviterons pas un taux forfaitaire de 19% ou des taux de 18 et 32% (selon la manière dont nous réglons l'ensemble de nos revenus d'exploitation).
L'achat en location est-il rentable ?
Acheter un appartement à louer peut être beaucoup plus rentable que d'investir dans des dépôts bancaires. Il faut savoir que les préparatifs d'un tel investissement prendront beaucoup de temps. La base est également la reconnaissance du marché et la planification optimale de chaque étape. L'achat d'un appartement à louer est un investissement à long terme qui ne sera rentable qu'après de nombreuses années. Nous devons être conscients que quelque chose va nous surprendre dans les années à venir. La base est donc de laisser une réserve financière qui sécurisera notre investissement dans des situations difficiles. Dans quelques mois l'investissement sera payant, mais (surtout au début) il y aura aussi des mois où notre bilan sera nul voire négatif. Dans cette situation, l'absence de réserve financière peut augmenter le risque d'échec.
Dans les années suivantes, on peut compter sur une augmentation de la valeur de la propriété. Cependant, il convient également de prendre en compte le fait que le développement du marché locatif peut nous obliger à réduire le prix de location. À ce stade, notre investissement deviendra moins rentable.
Comme on le voit, il est très difficile d'estimer la rentabilité de l'achat d'un appartement à louer. Cependant, si nous nous y préparons bien et avons au moins 20% de notre propre apport, alors l'achat d'un appartement à louer peut s'avérer être un œil de bœuf. Cependant, cela vaut la peine de planifier soigneusement toutes les étapes de l'investissement, de faire des calculs individuels et d'évaluer vous-même l'ampleur du risque financier.
