La plupart des Polonais n'utilisent pas la possibilité d'acheter des appartements clé en main. Pendant de nombreuses années, les logements les plus populaires dans le standard du développeur et les appartements du marché secondaire. Leur achat nécessite une finition ou une rénovation complète. Ces types d'activités peuvent être financés par un prêt hypothécaire. Cela vaut la peine de l'examiner de plus près, de définir les formalités de base et de déterminer les coûts de l'ensemble du projet.
Vous construisez ou rénovez ? Utilisez les calculatrices de construction et calculez le coût de la rénovation ou de la construction !
Principes généraux d'octroi de prêts hypothécaires
Un prêt hypothécaire est le meilleur moyen d'acheter et de terminer rapidement un appartement pour les personnes qui ne sont pas en mesure de dépenser plusieurs centaines de milliers de zlotys en espèces. Il s'agit d'un prêt financier qui recouvre l'immobilier de l'emprunteur. Le processus de demande de financement d'un prêt hypothécaire implique la nécessité de remplir de nombreuses formalités. N'oubliez pas qu'il s'agit d'un prêt spécial. Cela signifie que la banque surveillera en permanence l'état du bien et les différentes étapes de toute rénovation.
La base pour contracter une hypothèque est la solvabilité. La procédure de calcul est une affaire individuelle de la banque. Cependant, la chose la plus importante dans ce cas sera le montant de nos revenus, ainsi que la somme des autres dettes bancaires. Si nous avons la solvabilité, nous accomplissons d'autres formalités. Dans le cas d'une demande de financement pour la finition de l'appartement, nous devons faire un devis d'investissement très détaillé. Nous pouvons le créer, par exemple, en utilisant la page Calculatrices de construction.
Dans ce document, nous énumérons toutes les étapes des travaux réalisés, leur coût et leur date d'achèvement. N'oubliez pas que plus l'estimation des coûts est détaillée, plus les chances d'obtenir un prêt sont grandes. Certaines banques exigent que le devis soit signé par une personne qualifiée en bâtiment. Les signatures des professionnels augmentent la crédibilité de l'emprunteur potentiel. Parfois, il arrive également que la banque exige que l'estimation des coûts soit faite par un estimateur de coûts agréé. Cependant, ces situations sont rares et ne concernent que des investissements plus importants.
Prêt hypothécaire ou prêt d'argent?
Une hypothèque est un prêt à usage spécial. Cela signifie que nous ne pouvons couvrir que des matériaux de construction et des équipements clairement définis. L'obtention de ce type de subvention sera également assez longue et compliquée. La nécessité de soumettre de nombreux documents peut avoir un effet dissuasif pour l'investisseur. Un certain inconvénient est aussi le moment de l'octroi de l'hypothèque. Dans certains cas, cela peut prendre jusqu'à plusieurs mois pour recevoir la première tranche.
À son tour, un prêt de trésorerie est une solution beaucoup plus simple. L'obtention de ce type de prêt ne nécessite pas de remplir et de soumettre un si grand nombre de documents. Un avantage supplémentaire est la rapidité de retrait de l'argent, qui dans de nombreuses banques n'est que de quelques jours. Cependant, nous devons nous rappeler qu'une hypothèque est une solution beaucoup moins chère. Son taux d'intérêt peut même être plusieurs fois inférieur à celui des prêts de trésorerie. La banque dispose d'une garantie sous la forme d'une hypothèque et peut donc se permettre de prolonger le remboursement de la dette. Le taux d'intérêt préférentiel (par rapport aux prêts au comptant) fait du prêt hypothécaire la forme de financement la plus courante pour l'achat, la rénovation et la finition d'appartements.
Que peut-on financer avec un crédit immobilier ?
N'oubliez pas qu'une hypothèque ne peut être accordée que pour certains éléments de l'équipement de l'appartement. Dans le devis, nous pouvons inscrire tous les matériaux de construction, sanitaires et équipements qui seront associés en permanence à l'appartement. Certaines banques financeront également les meubles intégrés, le coût d'achat et d'installation d'armoires encastrées et d'appareils électroménagers intégrés - ces coûts peuvent être calculés en plus ici. Avec ces fonds, nous pouvons également payer l'embauche de professionnels, mais les règlements doivent être précisément documentés sous forme de factures. Nous n'utiliserons pas le prêt hypothécaire pour financer un équipement qui constitue un bien meuble et qui n'est pas intégré de façon permanente à l'appartement. Ces types de produits devront être achetés avec vos propres fonds ou avec un prêt en espèces.
Un prêt pour l'achat et la finition d'un appartement
Sais-tu cela…Selon le conseiller en crédit, le coût d'un prêt auprès d'une même banque peut être supérieur ou inférieur de plusieurs milliers de zlotys ? Par conséquent, il vaut la peine de comparer les conditions d'au moins plusieurs conseillers. Nous le recommandons remplir un court formulaire sur notre site Web - sur sa base, nous vous contacterons avec un intermédiaire de crédit très fiable proposant des solutions avantageuses dans de nombreuses banques.
Vérifier!Depuis janvier 2014, la banque peut octroyer des prêts jusqu'à 95 % de la valeur du bien. Cependant, de nombreuses banques proposent un prêt pour acheter et finir un appartement. En effet, lors de la détermination de la garantie bancaire, la valeur du bien après l'achèvement des travaux de rénovation ou de construction est prise en compte. Par exemple, nous achetons un appartement d'une valeur de 500 000. zloty. Nous avons besoin de 50 000 supplémentaires pour la rénovation. zloty. Si un employé de banque estime que la valeur de la propriété augmentera de manière adéquate avec le coût de la rénovation, nous pouvons alors recevoir 522 500 PLN. zloty.
Cependant, nous devons nous rappeler que la valeur de la propriété ne doit pas augmenter avec le montant des fonds que nous investissons dans sa finition ou sa rénovation. Si la banque détermine que la valeur cible de la propriété augmentera de 30 000 PLN, PLN alors nous obtiendrons un maximum de 503,5 mille. zloty. Les analystes estiment qu'à partir de 2015, le montant maximum du prêt sera de 90 % de la valeur du bien. Les dépenses restantes devront être couvertes par des fonds propres.
De combien le coût de finition de l'appartement augmentera-t-il si nous utilisons le prêt ?
Le moyen le plus simple serait de financer l'intégralité de la rénovation ou de la finition de l'appartement avec vos propres fonds. Malheureusement, tous les investisseurs n'ont pas cette option. L'utilisation d'une hypothèque augmentera nos dépenses du taux d'intérêt sur le prêt. N'oubliez pas qu'il se compose d'une valeur variable et d'une valeur constante. La valeur flottante est le taux d'intérêt qui est mis à jour par les banques tous les trois mois. À son tour, la partie fixe est la marge imposée par la banque. Son montant est inchangé tout au long des années de remboursement du passif (sauf si les dispositions du contrat de prêt sont formulées de manière inhabituelle).
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La totalité de notre taux d'intérêt peut être sous forme nominale. C'est le montant que nous voyons dans les publicités télévisées et sur les panneaux d'affichage des banques. En fait, valeur nominale ne signifie pas encore valeur réelle. A la valeur nominale déclarée (par exemple 8% par an), il faut également ajouter des commissions bancaires supplémentaires, des frais de dossier… En effet, le taux d'intérêt réel du prêt est souvent de l'ordre de 10-12%. Nous pouvons présenter les calculs ci-dessus sur un exemple. Supposons que nous contractons un emprunt pour finir un appartement. Sa valeur est de 50 mille. PLN, tandis que la période de remboursement est de 3 ans. Pendant ce temps, nous rembourserons environ 12 mille. Valeur nominale PLN. À son tour, le montant réel que nous paierons pour notre rénovation (y compris les frais bancaires) sera de 15 à 18 mille. zloty. Ce sera la valeur réelle par laquelle le coût total de rénovation de notre appartement augmentera.
Vaut-il la peine de demander un prêt hypothécaire pour finir un appartement ?
Tout dépend de la situation individuelle de l'investisseur. Souvent, obtenir un prêt hypothécaire est le seul moyen de terminer rapidement l'appartement. Ce sera certainement plus rentable pour nous que des prêts de trésorerie à taux d'intérêt élevé ou des prêts spéciaux. N'oubliez pas qu'un crédit immobilier est le plus intéressant en termes de durée de remboursement et de montant des échéances.
Nous pouvons également combiner un prêt pour la finition d'un appartement avec un prêt pour son achat. Ce sera plus rentable pour nous que d'acheter un appartement en prêt et de le finir avec nos fonds propres. Les ressources propres affectées à la rénovation seront mieux affectées à la contribution propre. N'oubliez pas que le prêt pour la finition de l'appartement augmentera la valeur cible de la propriété, et augmentera ainsi la sécurité bancaire. De cette façon, nous augmenterons en plus notre propre contribution, et grâce à cela, nous pourrons négocier de meilleures conditions avec la banque. De telles activités peuvent entraîner une réduction notable de nos dépenses totales liées à l'achat et à la finition de biens immobiliers.
