Avant d'acheter un appartement, nous sommes confrontés à de nombreux choix. Le premier est le choix entre les appartements neufs et secondaires. Au cours des dernières décennies, il y a eu une baisse de la popularité des appartements dans les immeubles anciens. Il est probablement lié à de nombreux avantages résultant de l'achat d'appartements auprès de promoteurs. Ci-dessous, nous présentons les avantages et les inconvénients de base de ces deux solutions.
N'oubliez pas de considérer les coûts de rénovation ou de finition avant d'acheter un appartement. Vous pouvez calculer les deux gratuitement sur les calculatrices de construction.
Avantages et inconvénients du marché primaire
Des appartements dans de nouveaux blocs sont créés sur la base de nouvelles solutions technologiques. Cela se traduit notamment par le confort d'utilisation. Les intérieurs des appartements sont généralement assez faciles à aménager, et leur agencement est assez bien pensé. Après l'achat du bien, il ne nous reste plus qu'à le finir correctement (la plupart des appartements neufs sont dans l'état du promoteur). On estime que le coût de finition d'un nouvel appartement est d'environ 1 000 PLN / m2mais les coûts peuvent varier considérablement. Tout comme le retour sur investissement d'un appartement sur de nombreuses années. Pour calculer combien cela nous coûtera, cela vaut la peine d'utiliser le site Web profit.pl et de le calculer vous-même.
Un autre avantage de la nouvelle construction est l'infrastructure moderne de la zone environnante. Des garages modernes, des magasins et des terrains de jeux sont construits autour des nouveaux blocs. La zone environnante a souvent une bien meilleure apparence que lorsqu'elle est entourée de grands blocs de dalles. Certains lotissements nouvellement construits sont en outre fermés, ce qui augmente la sécurité des résidents et augmente leur qualité de vie. Il existe également une opinion selon laquelle la plupart des lotissements d'immeubles neufs (même ceux qui ne sont pas clôturés) sont beaucoup plus sûrs que le voisinage d'immeubles préfabriqués. Cela dépend bien sûr de l'emplacement, mais compte tenu de la surveillance couramment utilisée à l'intérieur du domaine fermé et de la sécurité constamment présente, il est difficile d'imaginer un domaine plus sûr.
L'aspect élégant des escaliers est également important, car ils ne ressemblent pas à ceux des bâtiments anciens, souvent endommagés. Des ascenseurs fonctionnels et un cadre élégant rendent la vie dans les nouveaux bâtiments beaucoup plus agréable. Il est également avantageux pour les investisseurs qui envisagent de louer leur nouvel appartement. Un environnement efficace et un nouvel aménagement intérieur augmenteront certainement le prix de location d'un appartement.
Il convient également de rappeler que les investisseurs qui achètent des biens immobiliers sur le marché primaire n'ont pas à payer d'impôt sur les transactions de droit civil (comme c'est le cas pour les biens immobiliers sur le marché secondaire). La valeur de cette taxe est l'équivalent de 2% de la valeur de la propriété. En pratique, cependant, ils doivent payer la TVA (incluse dans le prix de l'appartement), ce qui signifie que le prélèvement réel pour l'État est beaucoup plus élevé que dans le cas du marché secondaire.
Un avantage supplémentaire est le fait que les appartements neufs sont couverts par une période de garantie de plusieurs années. Tous les défauts et défauts de l'appartement, qui ne sont pas dus à une mauvaise utilisation, doivent être réparés par le développeur. Pour l'investisseur, ce sera une sécurité supplémentaire garantissant qu'il n'aura pas à faire face à des dépenses imprévues à l'avenir. À ce stade, il convient également de mentionner les petits frais associés à l'exploitation de l'immeuble. Les nouveaux blocs ne nécessiteront pas de rénovation pendant de nombreuses années, ce qui se traduira par une réduction notable des contributions aux fonds de rénovation. Les solutions de construction modernes réduisent également les factures de chauffage.
Le seul inconvénient important de cette solution est le prix de l'immobilier. Les appartements dans des immeubles neufs sont toujours plus chers que ceux du marché secondaire. Pour le même prix, nous pouvons acheter une propriété d'occasion plus grande, qui sera en outre située plus près du centre-ville. Pour certains investisseurs, la nécessité d'attendre un appartement peut également être un inconvénient. Les développeurs essaient de rassembler des acheteurs avant que le bloc entier ne soit terminé. C'est pourquoi de nombreux investisseurs ne voient leur appartement que dans la conception. Il faut parfois attendre plusieurs années pour que la transaction soit conclue et pour emménager dans l'appartement.
Avantages et inconvénients du marché secondaire
Le marché secondaire est souvent associé aux blocs gris constitués de grands panneaux. Cependant, l'image des cités anciennes et moches n'a pas toujours une réelle justification. De plus en plus de cités anciennes modernisent leurs infrastructures et les blocs isolés prennent un aspect esthétique.
Un autre avantage en faveur du marché secondaire est généralement un bon emplacement. La plupart des anciens blocs sont situés près des points centraux des villes. Leur caractéristique est généralement une infrastructure bien développée et des liaisons de transport adéquates avec le reste de la ville.
Malheureusement, la qualité du logement peut laisser à désirer. Beaucoup de biens immobiliers du marché secondaire nécessitent une rénovation majeure. Dans le cas d'appartements neufs, nous n'avons pas de difficultés majeures à estimer les coûts de ces travaux. Cependant, la rénovation d'un bien occupé est presque toujours associée à des dépenses imprévues auparavant. L'estimation des coûts de l'investisseur initial peut différer du montant réel jusqu'à 30 à 40 %. Bien entendu, les coûts de rénovation d'un ancien appartement peuvent également être calculés sur les Calculateurs de construction (cliquez ici pour calculer le coût de rénovation gratuitement), mais il y a toujours un risque que lors de la rénovation de la salle de bain il soit nécessaire de remplacer , par exemple, toute la plomberie ou des travaux supplémentaires sur le séchage des murs humides. C'est un inconvénient assez important qui mérite une attention particulière.
Un autre inconvénient qui décourage les investisseurs potentiels est l'apparence laide et inefficace de l'environnement. Escaliers gris, pas de squares, de terrains de jeux ou même pas d'ascenseur dans un immeuble de quatre étages sont malheureusement monnaie courante. Un inconvénient supplémentaire est le manque de parkings couverts adéquats. La plupart des résidents sont obligés de laisser leurs véhicules à l'air libre. Bien sûr, on ne peut que songer sérieusement à sécuriser la zone.
Un problème important des appartements du marché secondaire (en particulier dans les immeubles d'appartements construits avant 1990) est la disposition constante des pièces. Rénover ce type de propriété peut être très difficile. La plupart des murs des appartements ordinaires ne peuvent être ni déplacés ni démolis. De ce fait, on ne peut pas modifier la disposition des pièces, et les couloirs trop exigus et étroits sont une grande difficulté d'utilisation. Par conséquent, avant d'acheter une propriété sur le marché secondaire, vous devez étudier attentivement son état, réfléchir aux options de rénovation et voir les environs.
Comparaison du coût de finition de l'appartement et du coût de rénovation
Comme mentionné ci-dessus, les appartements du marché primaire nécessitent généralement une finition complète. Ils sont au standard du promoteur, ce qui signifie que nous devons encore investir dans la finition des sols, la peinture murale, les équipements de salle de bain et de cuisine, la finition des installations sanitaires et l'achat d'équipements de base. Le coût approximatif de la finition d'un appartement typique est d'environ 1 000 PLN / m2mais plus de détails à ce sujet peuvent être trouvés dans cet article.
À son tour, dans les appartements du marché secondaire, nous devons évaluer nous-mêmes l'ampleur de la rénovation. Cependant, dans la plupart des cas, il sera possible d'utiliser l'infrastructure existante. Le coût de la rénovation est presque toujours inférieur au coût de finition d'un appartement dans un standard développeur. La seule exception sont les appartements anciens, qui sont en très mauvais état. La nécessité de sécher les murs, d'éliminer les champignons, de remplacer les fenêtres ou de rénover l'ensemble de l'installation électrique et sanitaire peut augmenter considérablement les coûts de l'ensemble du projet. Cependant, une telle situation est rare. Dans la grande majorité des cas, le coût de rénovation d'un appartement ancien est inférieur au coût de finition d'un appartement neuf dans un standard développeur. Vous trouverez des détails sur les coûts associés à une rénovation complète d'un appartement usagé dans cet article.
Quels appartements neufs sont les plus populaires ?
Depuis plusieurs années, les appartements de deux pièces d'une superficie n'excédant pas 50 m sont les plus prisés des investisseurs2. C'est la solution la plus économique. Deux chambres séparées peuvent augmenter le prix de la location ou permettre à une famille avec un enfant de vivre. C'est aussi une bonne solution dans les villes universitaires. De nombreux jeunes propriétaires vivent dans une pièce et louent une autre. De cette façon, il reçoit des fonds pour le loyer et ses propres dépenses de base.
Les studios sont légèrement moins populaires. Cela est lié à leur fonctionnalité inférieure. Une chambre individuelle n'est pas la meilleure solution pour une famille avec enfants et n'apporte pas autant de revenus locatifs. Les appartements de deux pièces mentionnés ci-dessus sont beaucoup plus fonctionnels et appréciés. Fait intéressant, leur taille peut n'être que légèrement plus grande. 2 chambres sont entassées dans une zone relativement petite par les développeurs. Grâce à cela, un appartement 2 pièces n'est pas beaucoup plus cher qu'un studio. Cependant, cela peut être très serré pour une famille de 3 ou 4 personnes…
Les investisseurs sont également intéressés par les appartements de 3 pièces. Cependant, leur achat implique des coûts beaucoup plus importants que dans le cas des studios et des appartements de deux pièces. Les investisseurs sans capital suffisant doivent avoir au moins 20% de leur propre apport. Le montant de leur obligation de crédit est également plus élevé. Un prix plus élevé d'un appartement peut également être associé à une augmentation de la solvabilité. Ceci, à son tour, est une limitation pour un certain groupe d'investisseurs potentiels. Un T3 est une solution très confortable pour l'investisseur, mais tout le monde ne peut pas se le permettre.
Les moins populaires sont les appartements et les appartements de 4 et 5 pièces. C'est de loin l'option la plus chère, dont les coûts sont assez dissuasifs pour de nombreux investisseurs. Actuellement, les promoteurs démissionnent de la construction d'appartements et d'immeubles d'habitation plus grands. De nombreux grands appartements dans des immeubles de plusieurs années n'ont toujours pas trouvé preneur. Par conséquent, lors de l'achat de ce type de biens immobiliers, nous pouvons compter sur des remises de prix et des privilèges attractifs. Dans de nombreux cas, l'investisseur est en mesure de négocier un prix au mètre carré très attractif2 immobilier. Lors de l'achat d'un immeuble à appartements, vous pouvez parfois négocier une place de parking supplémentaire ou une terrasse spacieuse. Malheureusement, les coûts d'achat des plus grands appartements coûtent souvent des millions de dollars. C'est un luxe que seul un petit groupe d'investisseurs peut se permettre.
Pourquoi la construction neuve l'emporte-t-elle sur les vieux blocs ?
Il est difficile de répondre à cette question sans équivoque. Il y a probablement plusieurs raisons à cela. Cependant, le plus important semble être le niveau et le confort de vie plus élevés. Les lotissements élégants sont plus tentants que les vieux blocs d'appartements en béton. L'infrastructure moderne rend la vie dans les nouveaux appartements plus confortable et plus sûre. L'augmentation du confort de logement se traduit également par une augmentation sensible du prix de location d'un appartement. Pour de nombreux investisseurs, c'est la bonne façon d'investir leur capital.
Un avantage incontestable est également le programme MdM - Mieszkanie dla Młodych, dans le cadre duquel seuls les nouveaux appartements dans un standard de développeur sont cofinancés.
Pendant ce temps, les appartements du marché secondaire vieillissent. Beaucoup d'entre eux sont des appartements dans des blocs préfabriqués. La viabilité de ces structures est un sujet de controverse parmi de nombreux spécialistes. Certains pensent que les blocs constitués de grandes dalles dureront plusieurs dizaines d'années, tandis que d'autres prétendent que ces structures risquent de s'effondrer. L'état technique incertain de ces installations n'encourage certainement pas les investisseurs potentiels, qui se tournent de plus en plus vers les appartements de promoteurs.
