On estime que près de 600 000 familles polonaises remboursent leurs prêts hypothécaires en francs suisses. Certains emprunteurs envisagent de vendre un appartement et de se débarrasser de l'hypothèque. Mais est-ce possible ? Les banques le permettent-elles ? Il s'avère que c'est le cas.
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Comment ça se passe avec une hypothèque en francs ?
Les prêts en francs suisses suscitent de grandes émotions. La plupart des prêts en devises ont été contractés lorsque le taux de change du CHF oscillait autour de 2,20 - 2,50 PLN. Le taux de change actuel du franc suisse est inférieur à 5 PLN, ce qui signifie que la valeur de la dette hypothécaire du créancier a doublé. Dans le même temps, les taux d'intérêt ont baissé (taux d'intérêt plus bas), de sorte que le montant des mensualités n'a pas augmenté proportionnellement.
À titre d'exemple, prenons la famille Kowalski, qui a contracté en 2008 un prêt au logement pour 100 % de la valeur de l'appartement (d'une valeur de 350 000 PLN). A cette époque, la marge était d'environ 1% et le ratio LIBOR CHF 3M était d'environ 2,65 pour cent. Le montant de la tranche du prêt pour la famille Kowalska était relativement faible (environ 1 600 PLN). Un autre versement pour une hypothèque en monnaie polonaise était alors d'environ 2 200 PLN.
Les prêts en francs suisses ont été privilégiés jusqu'en 2013. A cette époque, le montant des échéances de prêts en francs suisses et en zlotys a été nivelé. Jusqu'à présent, les taux d'intérêt ont considérablement baissé, grâce à quoi les prêts en francs suisses se caractérisent toujours par un faible niveau de versements. Le plus gros problème, cependant, est le montant de la dette impayée. Notre famille Kowalski exemplaire pendant 8 ans a payé des versements d'une valeur totale d'environ 170 000 PLN. Cependant, l'hypothèque est toujours facturée en termes de monnaie locale à environ 530 000 PLN. Supposons même que la valeur de la propriété soit restée constante à 350 000 PLN. Dans cette situation, la famille Kowalski ne décidera probablement pas de vendre l'appartement. Pour ce projet, elle devrait payer un supplément d'environ 180 000 PLN de sa propre poche.
Sais-tu cela…Selon le conseiller en crédit, le coût d'un prêt auprès d'une même banque peut être supérieur ou inférieur de plusieurs milliers de zlotys ? Par conséquent, il vaut la peine de comparer les conditions d'au moins plusieurs conseillers. Nous le recommandons remplir un court formulaire sur notre site Web - sur sa base, nous vous contacterons avec un intermédiaire de crédit très fiable proposant des solutions avantageuses dans de nombreuses banques.
Vérifier!Aujourd'hui, seules les personnes qui gagnent des revenus à l'étranger peuvent contracter un prêt en devises (plus sur ce sujet vous pouvez le découvrir dans cet article). En conséquence, d'une part, les emprunteurs polonais ne sont pas exposés aux fluctuations monétaires, mais d'autre part, ils n'ont plus accès aux prêts en devises dont la part variable du taux d'intérêt est très faible.
Cependant, la situation est pire pour ceux qui ont contracté un prêt en francs et qui, pour une raison quelconque, souhaitent rembourser le prêt plus tôt ou vendre le bien. Vendre un bien immobilier hypothéqué en CHF est bien sûr possible, mais la rentabilité de la transaction est parfois très discutable.
Les banques acceptent-elles la vente d'un appartement hypothéqué en francs ?
La banque est le créancier de l'hypothèque et cela dépend de lui si la vente de l'appartement sera possible. Heureusement, la plupart des banques (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Crédit Agricole) autorisent la vente de biens immobiliers. Certaines institutions (comme Alior Bank et Bank Zachodni WBK) se réservent le droit de prendre une décision individuelle. Dans ce cas, l'analyse porte sur la valeur du bien, la situation financière de l'acheteur potentiel de l'appartement, ainsi que la valeur de la dette hypothécaire.
Peu de banques rejettent la possibilité de vendre un appartement hypothéqué en francs par anticipation, ne le faisant dépendre que du remboursement de la totalité de la dette.
Comment vendre un appartement endetté ?
Vendre un appartement grevé de prêts en francs suisses n'est pas la chose la plus facile à faire. Trouver un acheteur peut prendre beaucoup de temps. Par conséquent, dans de nombreux cas, le vendeur est contraint de vendre l'appartement légèrement en dessous de sa valeur marchande.
Au départ, il faut s'assurer que le créancier autorise la vente des logements endettés et autorise les cessions sur les prêts hypothécaires. Dans la plupart des cas, cela ne posera pas de problème.
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La déclaration de la banque sur la valeur du passif en cours et la possibilité de supprimer l'hypothèque sera beaucoup plus importante. Le créancier doit indiquer la valeur de l'hypothèque, le montant de la commission sur le remboursement anticipé de la dette. La déclaration doit également comporter le numéro de compte bancaire pour le paiement des créances, ainsi que la promesse (confirmation qu'après le paiement de l'obligation, l'hypothèque peut être radiée du registre foncier et hypothécaire). Dans le cas d'une hypothèque en francs, il sera également important de convertir le CHF en PLN. Le taux en vigueur doit être précisé dans la lettre bancaire. Vous pouvez trouver plus d'informations sur la façon de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt Dans cet article.
On peut attendre jusqu'à plusieurs semaines l'émission d'un tel relevé par les banques. Son coût ne doit pas dépasser 100 PLN.
Nous signons un accord notarié avec l'acheteur de l'appartement
La vente peut avoir lieu de deux manières. La première consiste à signer un contrat de prévente. Sur cette base, l'acheteur effectuera un acompte approprié sur le compte du vendeur. Le plus souvent, sa valeur est utilisée pour rembourser le prêt hypothécaire. Le vendeur paie l'hypothèque et la raye du registre foncier et hypothécaire. Ultérieurement, un compromis d'achat et de vente immobilier est signé. L'acheteur verse la somme d'argent manquante sur le compte bancaire indiqué par le vendeur.
En pratique, peu d'acheteurs accepteront cette forme de transaction. Pour l'acquéreur, la cession du prêt et son remboursement autonome seront une solution plus sûre. A cet effet, l'accord de la banque à la cession et la signature d'un contrat d'achat et de vente correctement formulé seront requis. Après la rédaction de l'acte notarié, l'acheteur transfère les fonds en deux parties.
La première partie va au vendeur, la seconde est transférée sur le compte bancaire et couvre la valeur de l'hypothèque.
Malheureusement, les prêts en francs suisses créent souvent une situation bizarre dans laquelle le montant de la dette dépasse la valeur réelle de la propriété. Dans cette situation, le vendeur potentiel ne recevra aucun produit de la vente et devra parfois payer un supplément pour rembourser l'hypothèque. Une telle vente n'a aucune justification économique et reste donc dans la sphère des considérations théoriques.
L'hypothèque et sa radiation du registre foncier
Comme vous le savez, les prêts hypothécaires reçoivent une inscription au registre foncier et hypothécaire. Cependant, une fois la dette remboursée, l'écriture n'est pas automatiquement effacée. Le propriétaire du bien doit procéder à une radiation spéciale du registre foncier et hypothécaire. Si la réclamation a été entièrement réglée, la suppression ne devrait pas poser trop de problème. Le propriétaire doit recevoir une déclaration de remboursement de la dette et consentir à l'annulation de l'hypothèque de la banque. Ensuite, vous devez soumettre une demande appropriée au tribunal du registre foncier et hypothécaire. Le tribunal examine la demande dans un délai de 1 à 2 mois puis rend une décision. Une décision positive entraîne la radiation de l'hypothèque du registre foncier et hypothécaire. Les frais de suppression de l'hypothèque s'élèvent à environ 100 PLN.
Développement alternatif - transfert de l'hypothèque et vente de l'appartement
Certains emprunteurs trouvent avantageux de transférer leur hypothèque sur un autre bien. Il est important de noter que l'emprunteur n'a pas besoin d'être son propriétaire. Il est permis de transférer une hypothèque sur les biens immobiliers des membres de la famille (par exemple, les parents). Une hypothèque ne peut être transférée qu'avec le consentement du créancier et de tous les propriétaires du bien. La banque évalue l'état technique du « nouveau » bâtiment, détermine sa valeur de marché et calcule la valeur de sa garantie. L'hypothèque est transférée dans un autre immeuble, mais le créancier doit toujours rembourser le prêt. La seule différence est que l'appartement n'est plus grevé et le créancier peut facilement le vendre au prix du marché.
