Acheter un appartement avec une hypothèque - comment le faire en toute sécurité ?

Acheter un appartement avec un crédit immobilier suscite souvent des émotions négatives. Certains investisseurs rejettent à l'avance de telles offres de vente. Cependant, y a-t-il vraiment de quoi avoir peur ? L'achat d'un appartement endetté est-il si dangereux pour un investisseur ? Il s'avère que non. Par conséquent, dans l'article ci-dessous, nous décrirons comment acheter un appartement avec une hypothèque et comment préparer l'ensemble du projet.

Il convient de rappeler que lors de l'achat d'un appartement, vous devez tenir compte des coûts de sa rénovation. Vous pouvez toujours les calculer sur les calculatrices disponibles sur ce lien.

Nous vérifions le registre foncier et hypothécaire

L'analyse du registre foncier et hypothécaire est la base à retenir avant d'acheter un appartement. Concentrons-nous sur les chapitres trois et quatre. Le chapitre trois devrait être complètement vide. Il s'agit d'un endroit pour saisir des restrictions pour les locaux (par exemple, déclenchement d'une exécution d'huissier). Si, en parcourant le livre, nous remarquons de tels enregistrements, il sera alors sage de se retirer de l'achat de l'appartement.

Le chapitre quatre traite des charges hypothécaires. On y trouvera les coordonnées de la banque qui accorde le prêt, ainsi que le montant de la dette hypothécaire. Ce sera une connaissance utile pour un acheteur potentiel, qui indiquera si cela vaut la peine de s'intéresser à une propriété donnée. N'oubliez pas que l'hypothèque ne pèse pas sur le propriétaire initial de la propriété, mais sur la propriété elle-même. Si vous achetez un appartement endetté sans avoir accompli les formalités nécessaires, cela peut amener le créancier à exiger le remboursement de la dette du nouveau propriétaire.

Comment acheter un appartement en toute sécurité ?

Nous avons déjà vérifié le registre foncier et hypothécaire et établi les coordonnées bancaires. Il est maintenant temps d'analyser le contrat de prêt. La personne qui vend le bien doit nous fournir un contrat conclu avec la banque. Cela vaut la peine de le vérifier attentivement. Le vendeur doit également adresser une lettre/demande spéciale à la banque pour déterminer le montant dont le paiement va dissoudre l'hypothèque. Dans cette situation, la banque doit accepter le remboursement anticipé du passif et déterminer le coût final du remboursement de l'hypothèque. Ce consentement (appelé la promesse) doit comprendre le relevé de la banque, le montant total du remboursement de la dette, ainsi que le numéro de compte bancaire sur lequel le paiement doit être effectué. La promesse est une garantie pour l'emprunteur que le remboursement anticipé du passif permettra la radiation de l'hypothèque du registre foncier et hypothécaire.

Rappelons que le remboursement anticipé d'un prêt est parfois associé à une commission supplémentaire pour la banque (les prix varient de 1 à 5 % de la valeur de la dette). En savoir plus sur le remboursement anticipé du prêt hypothécaire et les coûts potentiels vous trouverez ici.

Il appartient à l'acheteur de s'assurer que l'hypothèque est annulée. Elle peut être effectuée par le vendeur lui-même (avant l'achat du bien) ou par l'acheteur (la suppression a lieu après l'achat de l'appartement).

Comment acheter un appartement et supprimer une hypothèque ?

Le vendeur peut radier l'hypothèque du registre foncier et hypothécaire. A cet effet, il doit s'acquitter de la dette impayée avant de signer le contrat d'achat et de vente. En fait, peu de vendeurs ont suffisamment de fonds pour rembourser le prêt par anticipation. Par conséquent, l'une des solutions possibles est le remboursement de la caution pour l'achat d'un appartement. Cet acompte est versé sur le compte du vendeur dans le cadre de l'avant-contrat. Le vendeur paie la dette et la banque délivre une déclaration de remboursement intégral de la dette et consent à l'annulation de l'hypothèque. Le vendeur dépose une requête au tribunal du registre foncier et hypothécaire (une déclaration de la banque est une pièce jointe nécessaire). Le tribunal analyse la documentation et émet une déclaration sur la suppression de l'hypothèque. Le vendeur apporte ce document au notaire. Là, la propriété est vendue et l'hypothèque est supprimée du registre foncier et hypothécaire en même temps.

Cette forme de suppression d'une hypothèque peut sembler pratique pour un acheteur d'appartement. Cependant, ce n'est pas la solution la plus sûre pour lui. Le vendeur peut résilier l'avant-contrat et refuser de verser l'acompte. Ensuite, nous ferons face à un procès inutile et fastidieux.

Une solution beaucoup plus sûre sera la suppression de l'hypothèque par le nouveau propriétaire des lieux. La procédure est alors la suivante. Le vendeur obtient une déclaration de la banque sur la possibilité et le montant du remboursement anticipé de la dette (promesse). Il est important de noter que la déclaration doit être émise à la date du contrat de vente et d'achat. L'acheteur doit personnellement vérifier l'exactitude du document (montant du remboursement, numéro de compte bancaire, consentement à la suppression de l'hypothèque). Si tout se passe bien, un appartement endetté est acheté.

Le nouvel acquéreur de l'appartement doit payer lui-même la dette impayée et la transférer sur le compte bancaire indiqué. Le montant restant spécifié dans le contrat d'achat doit être transféré au vendeur. Le mode de ce paiement est établi sur la ligne vendeur - acheteur. Les virements bancaires et les espèces sont acceptés.

Le nouveau propriétaire de l'appartement reçoit une déclaration de la banque sur le remboursement intégral de la dette et consent à annuler l'hypothèque. Le document sert de base pour soumettre la demande au tribunal du registre foncier et hypothécaire. Une demande correctement remplie avec des pièces jointes est soumise au tribunal. Le temps d'attente est généralement de 1 à 2 mois (selon la région de notre pays). Passé ce délai, le tribunal décide de retirer l'hypothèque de la propriété. Cela s'accompagne d'une taxe formelle à la charge du nouveau propriétaire. Son montant n'est pas trop élevé et oscille généralement autour de 100 PLN.

L'auto-suppression de l'hypothèque peut être plus compliquée pour l'acheteur. Cependant, il laisse le contrôle total de son propre argent. L'argent destiné à rembourser l'hypothèque ne revient pas au vendeur, ce qui rend l'achat d'un appartement moins risqué.

Qu'en est-il d'un appartement endetté avec une hypothèque en francs ?

La procédure de vente d'un appartement avec une hypothèque en devise étrangère est la même que dans le cas d'une hypothèque en zlotys polonais. La seule différence est la spécificité du relevé bancaire (promesse). La banque peut ne pas être trop enthousiaste au sujet du remboursement anticipé de la dette. La promesse doit comporter une mention sur la possibilité de radier l'hypothèque après le remboursement de la dette, le numéro de compte bancaire et le montant restant à rembourser. N'oubliez pas que la banque doit indiquer la valeur de la dette après conversion dans la monnaie polonaise. Les taux de change sont variables, mais la banque doit indiquer leur valeur actuelle par écrit. La conversion de la dette de CHF en PLN est une valeur contraignante et signifie le montant total que nous devons payer le jour où la dette est réglée. La situation dans laquelle la banque fournit la valeur de la dette en devise étrangère (sans sa conversion) est inacceptable. Dans ce cas, l'acheteur potentiel ne connaîtra pas le montant réel de la dette hypothécaire.

Le problème apparaît également du côté du vendeur. Certaines personnes ont contracté des emprunts alors que la valeur du franc suisse n'était que de 2 PLN (aujourd'hui, elle est d'environ 3,90 PLN). Ainsi, le montant de certaines charges hypothécaires peut dépasser la valeur réelle du bien. Dans cette situation, la banque peut ne pas accepter le remboursement anticipé de la dette. Même s'il le fait, le vendeur doit payer le montant manquant sur ses propres ressources - ce qui est totalement non rentable pour lui.

En général, les banques polonaises n'offrent pratiquement plus de prêts en devises étrangères (à quelques exceptions près vous pouvez lire dans cet article) précisément à cause de l'augmentation massive de l'endettement de nombreux emprunteurs. Alors que, grâce à la baisse des taux d'intérêt en Suisse, leurs versements n'ont pas augmenté proportionnellement au taux de change, la valeur de la dette convertie en zlotys est possible.

La charge hypothécaire signifie-t-elle que la propriété est endettée?

Il s'avère que pas nécessairement. La radiation de l'hypothèque du registre foncier et hypothécaire n'intervient pas automatiquement après le remboursement de la dette bancaire. Le propriétaire doit préparer une demande appropriée et la soumettre au tribunal. En fait, beaucoup de gens ne se souviennent pas de remplir cette formalité. Une inscription sur la dette hypothécaire peut exister dans le registre foncier et hypothécaire longtemps après que la dette a été entièrement remboursée. Par conséquent, il convient de clarifier cette situation avec le vendeur. Si la radiation de l'hypothèque n'est qu'une question de nature formelle, il est préférable de la régler avant de signer le compromis d'achat et de vente de l'appartement. De cette façon, l'acheteur peut être sûr que son nouveau bien ne sera en aucun cas endetté ou grevé d'une hypothèque.