✅ Combien gagne un développeur en moyenne sur un appartement ?

Les prix des appartements neufs dans le standard du développeur dans les grandes villes de notre pays sont assez élevés. Actuellement, presque personne ne peut se permettre d'acheter un grand appartement sans l'aide d'une hypothèque. On voit souvent la cupidité des promoteurs comme la raison du taux élevé au m2 de l'immobilier. Mais leurs revenus sont-ils vraiment si élevés ? Et dans quelle mesure se traduisent-ils par une hausse des prix des appartements ?

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Quelle est la marge du développeur ?

La marge moyenne des développeurs est d'environ 20 pour cent. Cependant, nous devons nous rappeler que la marge n'est pas le revenu du développeur. Le prix de l'appartement se compose de

Coûts variables - c'est-à-dire l'achat de terrains, l'emploi de constructeurs, la conception de la construction, la fiscalité, les matériaux, les coûts des permis et des formalités.

Marge - c'est-à-dire la différence entre les frais fixes et le prix d'un appartement.

Coûts fixes - comme mentionné ci-dessus, la marge du développeur n'est pas le montant de ses revenus. Tous les frais fixes doivent être déduits de la marge (supposons 20%). Il s'agira des frais de bureau, des frais de personnel administratif, des frais de marketing, etc. Les frais fixes vont généralement de 5 à 12% de la marge. Ainsi, le revenu total du développeur n'est plus si élevé.

Les gains du développeur en chiffres

Extrait du rapport NBP "Informations sur les prix des logements et la situation du marché immobilier résidentiel et commercial en Pologne au troisième trimestre 2015" montre que les prix d'achat moyens des appartements dans les plus grandes villes de notre pays sont:

Varsovie - 7 800 PLN / m²(dont environ 1 500 PLN de marge de développement).
Gdynia - 6 800 PLN / m² (dont environ 1 200 PLN de marge de développement).
Cracovie - 6 400 PLN / m²(dont environ 1 500 PLN de marge de développement).
Gdańsk - 6 300 PLN / m² (y compris environ 1 100 PLN de marge de développement).
Poznan - 6 100 PLN / m² (dont environ 1 200 PLN de marge de développement).
Wrocław - 6 000 PLN / m²(y compris environ 1 100 PLN de marge de développement).
ódź - 4 500 PLN / m²(y compris environ 900 PLN de la marge du développeur).

Sur la base des calculs ci-dessus, nous considérerons les coûts d'achat d'un exemple d'appartement. Supposons que nous achetions un local de deux pièces d'une superficie de 40 m2². Quelle sera la marge du développeur ?

Varsovie - le prix de l'appartement sera de 312 000 PLN. La marge du développeur est d'environ 60 000 PLN.
Gdynia - nous paierons 272 000 PLN pour l'appartement. Dont 48 000 PLN seront alloués à la marge de développement.
Cracovie - à 40 m² nous paierons 256 000 PLN pour l'appartement. La marge du développeur est d'environ 60 000 PLN.
Gdańsk - l'achat coûtera environ 252 000 PLN. La marge du développeur est de 44 000 PLN
Poznań - nous achèterons un appartement sur le marché primaire pour environ 244 000 PLN. Dont 48 000 PLN seront utilisés par la marge du développeur.
Wrocław - les locaux coûteront environ 240 000 PLN. La marge du développeur est d'environ 44 000 PLN.
Łódź - le prix de l'appartement sera relativement bas et s'élèvera à 180 000 PLN. D'accord. 36 000 PLN. du montant ci-dessus sera la marge du développeur.

Les revenus des développeurs sont-ils vraiment si élevés ?

Il est vrai que la marge de développement peut être une charge assez lourde pour celui qui achète le bien. La marge moyenne au troisième trimestre 2015 était de 20 % de la valeur de la propriété. Bien sûr, cela ne signifie pas que le développeur a gagné autant sur les ventes. Après déduction des frais fixes, il restait 8 à 15 % dans sa poche. C'est beaucoup ?

Du point de vue de l'acheteur, certainement oui. Cependant, les spécialistes soulignent qu'avec la contribution souvent de plusieurs millions de dollars et le risque commercial, ce n'est pas un enjeu excessif. Les développeurs mentionnent les périodes de boom où la marge moyenne était d'environ 40 %. Tout indique que l'intense hausse des prix de l'immobilier est déjà derrière nous. Les marges de développement très élevées appartiennent au passé. C'est vrai qu'il y a aussi des investissements où la marge est supérieure à 30%. Cependant, ils sont maintenant rares. De plus en plus souvent, la marge de développement descend en dessous de la valeur de 20 %. D'une certaine manière, cela est lié à la mise en œuvre de la deuxième édition du programme Mieszkanie dla Młodych, où vous pouvez également acheter des appartements sur le marché secondaire. Cela oblige les développeurs à réduire les prix et, indirectement, à baisser leurs marges.

D'où viennent les prix exorbitants de l'immobilier

Parfois, des biens immobiliers apparaissent dans les offres de vente, dont les prix diffèrent sensiblement des taux actuels du marché. Est-ce lié à l'extrême cupidité du développeur qui veut gagner plus de l'acheteur ? Pas nécessairement. Rappelons que l'une des composantes des coûts des locaux est le prix d'achat du terrain à bâtir. Par conséquent, les prix des appartements dans des emplacements exceptionnellement attractifs seront beaucoup plus chers pour l'acheteur. Pour déterminer le prix du terrain, le taux PUM (Usable Residential Area) est le plus souvent utilisé. C'est un indicateur qui montre combien d'espace de vie peut être "obtenu" à partir de chaque mètre carré² superficie au sol. Les plans d'aménagement du territoire, qui indiquent le nombre maximum d'étages d'un bâtiment, ont l'impact le plus significatif sur l'indice PUM. Par exemple, si les plans prévoient la construction d'un immeuble de 4 étages, alors le coefficient PUM pour chaque 1 m² la terre sera 4.

Pour simplifier, nous supposons que plus la valeur du terrain est élevée, plus le coefficient PUM sera élevé. Sa valeur moyenne dans le cas de Varsovie est d'environ 1 800 PLN. À titre de comparaison, la valeur du PUM à Łódź ne dépasse souvent pas 500 PLN. En conséquence, les prix de l'immobilier dans cette ville seront beaucoup plus attractifs.

Et quand on achète un appartement ?

Si nous avons déjà décidé d'acheter un appartement à un promoteur, cela vaut la peine de considérer les coûts de sa finition. Si nous voulons effectuer les travaux à un niveau décent, nous devons prendre en compte les dépenses allant jusqu'à 20% du prix de départ de l'appartement. Bien sûr, le travail peut aussi être fait beaucoup moins cher, et le coût exact peut être calculé sur calculateur de réparation.

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