Le montant des retraites polonaises n'est pas satisfaisant et les prévisions pour l'avenir ne sont pas très optimistes. C'est pourquoi de nombreuses personnes âgées recherchent des solutions supplémentaires qui permettront d'économiser le budget de la maison. Une façon d'obtenir de l'argent supplémentaire consiste à contracter un prêt hypothécaire inversé. Au fil des années, de nombreux mythes sur cette solution ont surgi, nous allons donc essayer de dissiper tous les doutes et de présenter les hypothèses de la loi la régissant.
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Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé exactement?
Une hypothèque inversée est une forme de prêt à vie garanti par un bien immobilier - cela signifie une situation dans laquelle nous remettons la propriété à la banque. En contrepartie du transfert de propriété, la banque versera au propriétaire une certaine somme d'argent (en plusieurs fois ou en une seule fois).
Le processus d'octroi d'un prêt hypothécaire inversé est assez simple en théorie. La banque détermine la valeur du bien et s'entend sur les conditions des prestations avec le client potentiel. Après la signature du contrat, la banque devient créancière de l'hypothèque inscrite au registre foncier et hypothécaire. Le bénéficiaire reste propriétaire de son bien jusqu'à son décès. Son privilège inaliénable est aussi le droit à l'usage à vie des lieux. Le bénéficiaire sait à l'avance quel montant sera transféré de la banque. Les fonds peuvent être versés mensuellement ou être versés en un seul versement.
Il est important de noter qu'après le décès du bénéficiaire, ses héritiers ont le droit de rembourser l'hypothèque et de reprendre le titre de propriété. Si l'héritier n'est pas intéressé à rembourser l'hypothèque, la banque doit alors lui verser le solde des fonds restants pour le bénéficiaire décédé. C'est donc une alternative au contrat hypothécaire (prêt garanti par un bien immobilier). L'héritier peut soit le rembourser, soit accepter de transférer l'appartement à la banque en échange du reste de la prestation (prêt).
On peut donc supposer qu'un prêt hypothécaire inversé est un prêt assez sûr qui permet d'augmenter les conditions de vie d'un senior. Malheureusement, toutes les hypothèses du projet de loi restent une théorie. Certes, la loi sur le prêt hypothécaire inversé est entrée en vigueur en décembre 2014. Cependant, il n'est resté que sur le papier pendant de nombreux mois à venir. La raison en était l'absence d'un projet de formulaire d'information, qui attendait l'approbation du ministre des Finances. Le formulaire d'information n'a été annoncé que le 21 juillet 2015 (Journal officiel de 2015, article 1010). Il est finalement entré en vigueur le 5 août de cette année. Depuis, rien n'empêche les banques d'accorder des prêts hypothécaires inversés. Cependant, l'intérêt des institutions bancaires est encore négligeable et en novembre nous n'avions encore reçu aucune offre bancaire.
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Un prêt hypothécaire inversé est un avantage en espèces non-vie
Les concepts d'hypothèque inversée et d'avantages en espèces viagers en échange d'un bien immobilier sont parfois utilisés de manière interchangeable. Cependant, la réalité est deux choses complètement différentes, et il convient de s'en souvenir.
Des prestations en espèces à vie peuvent être fournies par une entité qui exploite une entreprise (généralement un fonds hypothécaire). La protection des intérêts du destinataire n'a qu'une dimension de droit civil. Le fonds hypothécaire peut cesser de verser la prestation (la base sera par exemple une procédure de faillite). De plus, les fonds hypothécaires ne sont pas soumis à une réglementation légale aussi contraignante qui garantit leur solvabilité (comme c'est le cas des banques).
La plus grande différence, cependant, est le libellé des dispositions de l'accord sur les prestations viagères en espèces. Le fonds s'engage à verser une prestation financière à vie. Le bénéficiaire transfère le titre de propriété sur le bien et perd tous ses droits à la signature du contrat. Il n'est autorisé à utiliser les locaux qu'à vie (qui sont déjà devenus la propriété du prestataire en vertu de la loi). Les héritiers potentiels ne peuvent pas contracter une hypothèque ou avoir des droits supplémentaires sur la propriété.
Il est également à noter que le fonds hypothécaire n'est pas soumis aux garanties publiques de paiement des prestations financières. Il s'agit d'une situation désavantageuse pour le bénéficiaire potentiel, ce qui réduit considérablement la sécurité de ses intérêts.
Nous pouvons donc supposer que les prestations en espèces viagers sont beaucoup plus risquées qu'un prêt hypothécaire inversé. De plus, leur rentabilité reste discutable dans de nombreux cas.
Le fonds hypothécaire évalue la valeur du bien et détermine le montant de la prestation sur une base individuelle. Un paramètre important ici est l'âge du bénéficiaire et son état de santé. Le versement des prestations est à vie. Cela signifie qu'avec le décès du bénéficiaire, tous les paiements et droits sur les locaux cessent. Une situation analogue pour un prêt hypothécaire inversé serait légèrement différente. Dans ce cas, la banque détermine la valeur totale de l'avantage qu'elle transfère au bénéficiaire. Le décès du bénéficiaire ne met pas fin au contrat. Les fonds restants seront versés à l'héritier (sauf si l'héritier décide d'acheter et d'annuler l'hypothèque).
Nous pouvons donc voir que l'avantage en espèces à vie offert en échange d'un bien immobilier ne doit pas du tout être rentable. C'est probablement pourquoi l'offre de fonds hypothécaires n'attire pas beaucoup l'attention. On estime qu'en 2014, seules quelques centaines de Polonais ont profité de l'offre de fonds hypothécaires.
Principes d'octroi de prêts hypothécaires inversés
Les règles les plus importantes pour l'octroi de prêts hypothécaires inversés se trouvent dans les dispositions légales.
Toute personne physique, quel que soit son âge, pourra utiliser un tel prêt contre un bien immobilier. La condition est que vous ayez un bien immobilier. Le bénéficiaire doit être propriétaire ou copropriétaire des lieux. Il est important de noter que le destinataire ne sera pas vérifié dans BIK, ce qui peut être important pour de nombreuses personnes.
Un prêt hypothécaire inversé peut être accordé par une banque, une succursale d'une banque étrangère, ainsi que des établissements de crédit soumis à la surveillance de l'Autorité polonaise de surveillance financière. Le choix de l'institution qui accorde le prêt hypothécaire inversé sera laissé uniquement au bénéficiaire.
Avant de signer un contrat de prêt hypothécaire inversé, la banque doit fournir au bénéficiaire toutes les informations nécessaires (par écrit). Le plus important d'entre eux est le montant de la prestation servie, ainsi que le moment de leur versement. La banque peut transférer les paiements mensuels ou transférer tous les fonds une fois.
Combien d'argent pouvons-nous obtenir pour un prêt hypothécaire inversé?
Pour le moment, il est difficile de répondre à cette question. Les banques hésitent à proposer le prêt hypothécaire inversé et nous ne trouverons aucune offre pour le moment. Cependant, tout indique que le prêt hypothécaire inversé sera un soutien trop important pour le budget des ménages. Les prêts hypothécaires inversés existent déjà en Europe occidentale. La valeur des fonds versés par la banque s'élève généralement à environ 50 % de la valeur de la propriété. Cela signifie qu'un Polonais de 60 ans qui possède un appartement d'une valeur de 300 000 peut compter sur environ 500 à 600 PLN par mois. L'hypothèque inversée pour les femmes sera encore plus petite en raison du fait que la femme moyenne vit plus longtemps. Un homme de 60 ans qui possède un appartement d'une valeur de 300 000 PLN pourra compter sur un maximum de 500 PLN par mois.
Rappelons également que les contrats conclus avec la banque seront temporaires. Si vous habitez après la date contractuelle, vous ne recevrez pas d'argent supplémentaire de la banque.
Combien d'argent pouvons-nous recevoir en vertu d'une rente?
Le calcul du montant de la rente n'est pas si simple. Le fonds tient compte de notre âge, de notre sexe, de notre état de santé et de la valeur de notre propriété. De plus, les offres de fonds individuels peuvent différer les unes des autres. Les données des calculatrices disponibles sur Internet montrent qu'un homme de 65 ans qui possède une propriété d'une valeur de 300 000 PLN peut recevoir une rente de 600 PLN. Son pair peut compter sur 450 PLN par mois.
L'hypothèque inversée et les prestations en espèces à vie sont-elles rentables ?
Un prêt hypothécaire inversé et une rente sont un moyen de liquider les actifs du ménage. Ce type de solution est généralement utilisé par les personnes sans enfant, dont la priorité est d'augmenter les revenus du budget familial.
Si nous examinons les avantages sous cet angle, l'hypothèque inversée et la rente deviennent toutes deux très rentables. Pour certains bénéficiaires, cela peut être un moyen simple mais perceptible d'améliorer leur situation financière sans contracter un prêt standard.
Les deux solutions soulèvent de nombreuses controverses. Cependant, dans les pays occidentaux, les prêts hypothécaires inversés sont de plus en plus soutenus. Cependant, les sceptiques soulignent que l'utilisation d'un prêt hypothécaire inversé n'est jamais non rentable. À son tour, la rente viagère ne serait rentable que si la personne moyenne de 65 ans vivait plus de 106 ans. En pratique, une solution plus avantageuse consiste à vendre le bien, à le transformer en un appartement plus petit, voire à vendre et louer un autre appartement à vie.
Probablement une hypothèque inversée apparaîtra bientôt dans les offres des banques polonaises. Avant de prendre votre décision finale, il vaut la peine de considérer tous les avantages et les inconvénients. Ce sera également une bonne idée d'effectuer une analyse individuelle des gains et des pertes potentielles.
