Trouver un appartement à acheter n'est que la moitié de la bataille. Avant de vous rendre chez le notaire pour acheter une propriété, vous avez besoin d'un avant-contrat pour la vente d'un appartement. C'est un document qui définit les conditions dans lesquelles se déroulera le processus d'achat. Quels éléments devraient y être inclus pour protéger les intérêts des deux parties? Nous conseillons!
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Contrat préalable de vente immobilière - qu'est-ce que c'est ?
L'avant-contrat de vente immobilière est un document standard qui est signé avant la signature du contrat d'achat proprement dit. Il est préparé lorsqu'il n'est pas possible de conclure immédiatement un acte notarié avec le vendeur de l'appartement pour le transfert de propriété. Et ce n'est jamais possible, ne serait-ce que parce qu'il faut prendre rendez-vous chez le notaire à l'avance.
Les modalités de fonctionnement d'un tel contrat sont précisées dans le Code civil, article 389. Il s'agit d'un contrat de droit civil, qui est fondamentalement une obligation de conclure un contrat promis, c'est-à-dire le contrat d'achat et de vente proprement dit. Il s'agit d'une première déclaration d'intention dans laquelle les deux parties s'engagent à conclure un accord définitif.
Un avant-contrat pour l'achat d'un appartement est nécessaire si vous souhaitez contracter un emprunt pour un appartement. Ce n'est que sur cette base que l'ensemble du processus de prêt peut être lancé. Si l'une des parties ne veut pas ou ne peut pas remplir les dispositions de l'avant-contrat et que l'appartement n'est pas vendu, l'autre partie pourra poursuivre les réclamations.
1. Contrat préliminaire de vente d'appartement - informations de base
En Pologne, le principe de la liberté contractuelle s'applique, ce qui signifie dans la pratique qu'en principe tout peut être inclus et façonné librement. Cependant, vous devez inclure certains éléments de base qui sont spécifiés par le Code civil pour que le contrat soit valide. Dans le cas contraire, l'exercice de vos droits sur cette base peut être impossible ou difficile. Ces éléments sont bien entendu :
- spécification de l'objet du contrat de vente,
- identification des parties au contrat - l'acheteur et le vendeur,
- prix de l'immobilier.
Si vous cherchez plus de conseils, consultez aussi cet article sur le compromis de vente.
2. Avant-contrat pour l'achat d'une maison ou d'un appartement - délais
Le deuxième point important à garder à l'esprit est l'inclusion d'informations sur les délais. Pour la plus grande sécurité des deux parties, il doit être le plus précis possible, mais bien sûr possible à remplir. Par conséquent, bien que les dispositions du Code civil ne le précisent pas, il convient de préciser dans le contrat la date à laquelle le contrat définitif doit être conclu. Il s'agit de la date limite à laquelle l'appartement sera acheté. Si l'autre partie n'a pas accumulé d'argent à ce moment-là ou s'il n'y a tout simplement pas de contact avec elle, vous pouvez poursuivre des réclamations financières, c'est-à-dire, par exemple, un remboursement de caution du montant spécifié dans le contrat.
3. Accord préalable pour l'achat d'un appartement chez un notaire ?
La signature d'un avant-contrat de vente des locaux ne nécessite pas la présence d'un notaire, c'est un contrat de droit civil que vous pouvez signer vous-même, même sur un bout de papier. Un notaire n'est pas obligé de conclure un contrat, mais cela vaut la peine d'être considéré. Il se peut que cela protège au mieux les intérêts des deux parties. Le contrat chez le notaire donne plus de certitude qu'il sera bien structuré et valide, il sera donc plus facile de faire valoir vos droits en cas de désistement de l'une des parties. Cela vaut la peine d'y penser, même si un tel contrat coûte évidemment de l'argent et ce n'est pas peu, cela dépend de la taille du bien à vendre. De plus, le contrat chez le notaire signifie que les informations sur la conclusion de l'avant-contrat seront incluses dans le registre foncier et hypothécaire, vous pouvez donc être sûr que personne d'autre n'achètera cet appartement.
4. Acompte et acompte dans l'avant-contrat
Lors de la signature de l'avant-contrat, une avance ou un acompte est très souvent pris en compte. Les deux formes de prépaiement doivent être mentionnées dans le contrat et bien que beaucoup de gens pensent que les concepts sont les mêmes, il s'agit en fait de deux types de paiement complètement différents. En principe, l'acompte ne constitue pas une garantie de la transaction pour l'acheteur. Il s'agit généralement d'un petit montant, mais le paiement anticipé n'est pas remboursable si la transaction n'est pas terminée. L'acompte, en revanche, est généralement plus élevé (il peut même représenter plusieurs dizaines de pour cent de la valeur de l'appartement), mais il protège également les intérêts des deux parties. Conformément à l'art. 394 du Code civil : L'acompte versé à la conclusion du contrat a le sens qu'en cas d'inexécution du contrat par l'une des parties, l'autre partie peut résilier le contrat sans fixer de délai supplémentaire et conserver l'acompte, et si il l'a donné, il peut exiger un montant deux fois plus élevé. Cela signifie que si la vente de l'appartement n'est pas la faute du vendeur, il doit verser à l'acheteur le double de l'acompte. Le montant des deux formes de prépaiement est déterminé par le vendeur.
5. Accord préalable pour l'achat d'un appartement - conditions de résiliation du contrat
L'avant-contrat de vente d'un bien immobilier peut être résilié sans qu'il soit nécessaire de verser un acompte ou de le conserver, cependant, de telles situations devraient également être incluses dans son contenu. On peut préciser que si la vente des locaux n'a pas lieu sous certaines conditions, et qu'il existe un accord entre les parties, elle peut se passer de compensation pécuniaire. Ce n'est pas une disposition standard, mais elle protège certainement les intérêts de l'acheteur, qui craint de ne pas recevoir de prêt pour un appartement.
