Coopérative d'habitation et coopérative d'habitation - similitudes et différences

Pour certaines personnes, il peut sembler que l'association de logement et la communauté ne sont pas très différentes l'une de l'autre. Cependant, en réalité, leur statut juridique et les spécificités de leurs activités sont complètement différents. Ci-dessous, nous soulignerons les similitudes et les différences les plus importantes à garder à l'esprit.

Statut légal

Une coopérative d'habitation est une entité économique dotée de la personnalité juridique. La spécificité de son fonctionnement repose sur les dispositions de la loi sur les coopératives d'habitation et sur les principes du droit coopératif. Les membres d'une coopérative ont une coopérative, un droit de propriété sur des biens immobiliers, ou une coopérative, un droit de locataire sur des biens immobiliers.

À son tour, une communauté d'habitation est une association de résidents qui n'a pas de personnalité juridique et n'est pas une entité économique. Toute personne ayant le droit de propriété sur les lieux peut être membre de la communauté.

Quelques mots sur les coopératives d'habitation

Les données statistiques montrent qu'il existe environ 3 500 coopératives de logement en Pologne. Il peut y avoir jusqu'à 13 millions de propriétaires de locaux avec des droits coopératifs. On peut donc recalculer que le nombre moyen de membres d'une même coopérative dépasse souvent les 4000. C'est un taux très élevé.

Il est à noter cependant que le simple fait d'avoir un local avec droits coopératifs ne signifie pas immédiatement que son propriétaire devient membre de la coopérative. Le processus d'adhésion est plus compliqué et nécessite des frais d'inscription. Sa valeur ne peut excéder le salaire national le plus bas. C'est le droit d'entrée qui provoque la plus grande aversion parmi les habitants. Beaucoup d'entre eux décident de ne pas devenir membre d'une association de logement. Le tarif est assez douteux et décourage effectivement la majorité des résidents. Ces personnes n'ont de fait aucune influence sur les activités du directoire, elles ne peuvent assister aux réunions ni recevoir les comptes. Cela peut conduire à de nombreuses irrégularités dans la structure organisationnelle. Il n'est donc pas étonnant que de nombreuses grandes coopératives d'habitation aient acquis une réputation douteuse auprès de leurs résidents.

Lorsqu'on analyse les activités d'une coopérative d'habitation, il convient également d'évaluer les possibilités de décision de ses membres. Chaque membre de la coopérative a le droit de vote, et les voix de toutes les personnes réunies à l'assemblée sont égales. Supposons donc que 300 personnes assistent régulièrement à la réunion. Une seule voix n'aura pas trop de pouvoir dans ce cas.

Et quelle est la situation dans les communautés d'habitation?

Une association de logement est une association de résidents d'un îlot/domaine donné. Ses membres ont tous les droits de propriété. Une association de logement n'a pas besoin d'avoir des unités organisationnelles imposées ou d'employer des présidents (comme c'est le cas pour les coopératives). Ce sont les habitants qui déterminent les règles de son fonctionnement. De plus, un membre d'une communauté d'habitation peut être toute personne ayant des droits sur l'appartement. Il n'y a aucun frais d'inscription à payer et les réunions communautaires sont ouvertes à tous. Cela signifie qu'après avoir acheté une propriété, nous pouvons immédiatement devenir membre de la communauté et avoir un réel impact sur son fonctionnement.

Dans la communauté, chaque résident a le droit de vote. Cependant, sa valeur est mesurée par la valeur des locaux possédés (généralement mesurée en termes de superficie). Un résident qui paie plus d'impôts aura un droit plus large de décider des activités de la communauté.

Il n'y a pas de lignes directrices pour le nombre maximum de membres d'une copropriété. Cependant, il s'agit généralement d'un maximum de plusieurs dizaines ou centaines de personnes. L'association de logement est beaucoup plus petite que la coopérative de logement. Ses membres se soucient essentiellement de leurs propres intérêts et du bien commun. Moins de membres améliorent le fonctionnement de la communauté. Pour le résident, c'est une situation beaucoup plus favorable, qui donne plus de vrais droits de décision (ex. choix d'une entreprise de rénovation).

La structure du pouvoir dans les coopératives et les communautés d'habitation

Comme nous l'avons mentionné précédemment, l'association de logement a une structure organisationnelle clairement imposée. La coopérative est dirigée par le Conseil de Surveillance. Les membres du conseil sont élus lors de l'assemblée générale de la coopérative. Fait intéressant, ils ne peuvent être identifiés que par une poignée de membres qui comparaîtront à la réunion. L'adhésion au conseil est bien entendu associée à des récompenses financières, couvertes par des fonds coopératifs. L'une des missions du Conseil de Surveillance est de sélectionner le directoire, qui devient la prochaine unité de décision.

La gestion communautaire du logement est beaucoup plus facile. La communauté n'a pas besoin d'avoir un conseil de surveillance qui doit être financé. Il suffit de sélectionner les membres du conseil d'administration. Dans la communauté, tout le monde a le droit de vote. Le vote le plus important revient à ceux qui paient le loyer le plus élevé. Les membres de la communauté sont propriétaires des appartements qu'ils gèrent. Ils se soucient du bien commun et partagent la responsabilité de leurs décisions. De plus, ils ne doivent pas couvrir la rémunération du Conseil de Surveillance. Limiter la structure organisationnelle hautement rémunérée assure une meilleure gestion des ressources financières.

La spécificité de la documentation et des règlements créés est également une grande différence. En règle générale, l'association de logement introduit des règlements assez simples et clairs pour chaque membre. Dans le cas des coopératives, la documentation est beaucoup plus complexe.

Loyer - qui paiera plus?

Les coopératives d'habitation emploient leurs employés (présidents et personnel administratif). Par conséquent, leurs coûts d'exploitation sont assez élevés. Par conséquent, le loyer déterminé dans les coopératives d'habitation peut même être la moitié du montant déterminé par les communautés. Le conseil communautaire est constamment surveillé par les membres/propriétaires de la propriété. Cela conduit à une gestion plus efficace des finances communes. En conséquence, le loyer dans de nombreuses communautés reste à un niveau attractif. Cependant, il y a des cas où ce sont les résidents de la communauté qui paient le loyer le plus élevé.

Rénovations

L'association de logement sélectionne en commun les entreprises qui réaliseront la rénovation. Grâce à cela, les résidents peuvent indiquer les offres qu'ils jugent les plus avantageuses. Ces types d'offres peuvent être collectées par exemple sur ce lien. La petite communauté est capable de repérer rapidement les éléments du bâtiment qui ont besoin d'être rénovés. En règle générale, cela se traduit par l'élimination régulière de tous les défauts dans la partie commune.

Dans le cas d'une coopérative d'habitation, la question est plus compliquée. Le choix d'une entreprise de rénovation appartient au conseil d'administration, dont les membres n'ont pas à habiter le quartier. Les opposants aux coopératives d'habitation soulignent souvent que les conseils d'administration peuvent choisir des offres non compétitives. En conséquence, les coûts de rénovation seront plus élevés et la fréquence de leurs réparations diminuera.

La différence la plus importante - la question de la sécurité des biens

Les membres de la communauté possèdent des appartements en pleine propriété. Cela signifie que l'association de logement ne peut encourir aucune obligation sur l'immeuble sans le consentement de ses résidents. La question des prêts éventuels doit être clairement annoncée et chaque propriétaire doit donner son accord écrit.

Dans le cas des coopératives, ce n'est plus aussi simple. Les membres de la coopérative possèdent des biens immobiliers avec des droits de locataire coopératif ou des droits de propriété coopératifs. Ainsi, leurs droits de propriété sont incomplets. Une association de logement peut s'imposer certaines charges financières (par exemple un prêt) sans le plein consentement des résidents.

L'affaire devient très compliquée lorsque la coopérative est incapable de régler ses dettes et déclare faillite (ce qui n'est pas rare de nos jours). Suite à la déclaration de faillite, les droits coopératifs sur les locaux feront partie de l'actif de la faillite. Cette situation est particulièrement défavorable pour les personnes qui n'ont que des droits de locataire sur un bien immobilier. La faillite d'une coopérative peut entraîner la perte de ses droits sur les locaux.

Les personnes qui possèdent des biens immobiliers sur des droits de propriété coopérative sont dans une situation légèrement meilleure. Ils peuvent demander une propriété séparée (pleine propriété). Cependant, la procédure est assez compliquée. Rappelons que seuls les propriétaires des lieux en pleine propriété ne peuvent en aucun cas être grevés des dettes de la coopérative.