La plupart des investisseurs qui achètent un appartement dans un immeuble nouvellement construit ont la possibilité d'acheter une place de parking dans le garage souterrain. Parfois, c'est même un achat obligatoire qui se produit en même temps que l'achat d'un bien immobilier. Par conséquent, il vaut la peine de savoir ce qu'il faut rechercher lors d'une transaction, ainsi que de se familiariser avec la fourchette indicative des prix des développeurs.
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Dimensions d'une place de parking dans le garage souterrain
Sa propre position dans le garage souterrain est d'un grand confort dans la vie de tous les jours. Le résident n'a pas à chercher une place de parking gratuite ni à traverser la majeure partie de son domaine en voiture. De plus, l'espace de stationnement est sécurisé contre les conditions météorologiques défavorables. Nous pouvons atteindre l'appartement avec un pied sec, indépendamment du fait qu'une tempête de rafales vient d'apparaître à l'extérieur de la fenêtre. Par conséquent, avant d'acheter un bien immobilier sur le marché primaire, il vaut la peine de découvrir ce que le développeur propose pour garer les voitures. Si un garage souterrain doit être construit dans le bâtiment, assurez-vous de la taille des places de stationnement. Il est à noter que les tailles minimales de ces postes sont clairement définies par les réglementations de la construction. L'ordonnance du ministre chargé de l'infrastructure du 12 avril 2002 relative aux conditions techniques à remplir par les bâtiments et à leur implantation prévoit que :
"Les places de stationnement dans le garage doivent mesurer au moins 2,3 m de large et 5,0 m de long, avec une distance entre le côté de la voiture et un mur ou une colonne d'au moins 0,5 m." Chapitre 10 § 104.
L'aménageur devra également tenir compte de l'espace destiné à la circulation des piétons et des véhicules. Cependant, un espace de stationnement plus grand signifie également des coûts plus élevés. Par conséquent, les dispositions de l'ordonnance ne sont pas toujours incluses dans les projets de construction. Le promoteur veut créer le plus de places de stationnement possible, l'architecte veut satisfaire son client et les fonctionnaires n'analysent pas soigneusement tous les documents de conception. Par conséquent, il arrive parfois que l'espace de stationnement dans le garage souterrain soit trop petit et que son utilisation (surtout si nous avons une voiture large) s'avère assez gênante.
Par conséquent, avant d'acheter, assurez-vous de la taille de l'espace de stationnement, si l'espacement requis a été maintenu dans le projet et si l'utilisation du garage nous conviendra.
Veuillez faire attention à l'humidité avant d'acheter
Le plus grand fléau des garages souterrains est une imperméabilisation mal faite, et donc une augmentation de l'humidité à l'intérieur. Les investisseurs qui achètent une place de parking avant l'achèvement de l'ensemble du bâtiment ne sont pas en mesure de détecter des lacunes. Cependant, si nous achetons une place de parking dans une propriété existante, nous devons prêter une attention particulière à quelques problèmes.
Tout d'abord, jetons un coup d'œil aux murs du garage souterrain. Les stries visibles devraient être le premier signe d'avertissement pour nous. Cependant, l'évaluation de l'entrée du garage sera tout aussi importante. Faisons attention à l'ensemble de l'environnement, à l'inclinaison de la cheville et à la spécificité de l'évacuation des eaux de pluie. Directement à la sortie, il devrait y avoir des dispositifs de sécurité qui empêcheront l'eau de pluie de s'écouler. A l'intérieur d'un garage souterrain bien construit, un système de drainage linéaire est également construit, ainsi que des installations équipées d'un séparateur pour les dérivés du pétrole.
Comment sécuriser une place de parking ?
La place dans le garage souterrain est un espace régulier, séparé par des bandes de bordure blanches. Cet espace n'est ni un local ni une partie d'une propriété séparée. Il appartient donc théoriquement à l'espace commun des usagers d'un bâtiment donné. Afin d'assurer notre propre place de parking, nous devons séparer un local non résidentiel indépendant (qui est un garage) du garage souterrain. C'est le moyen le plus utilisé et le plus simple d'attribuer une place spécifique au propriétaire. Le promoteur vend un local non résidentiel distinct aux intéressés (le plus souvent sur la base d'une copropriété). L'achat d'une place de parking est donc une forme d'achat d'une part dans un local non commercial. L'investisseur a alors le droit d'utiliser une place de parking séparée. Cette forme de finalisation du contrat pour l'achat d'une place de parking dans le garage souterrain doit être enregistrée dans le registre foncier et hypothécaire de l'appartement (plus précisément dans la troisième section).
Une autre méthode, un peu moins fréquemment utilisée, est l'établissement d'une servitude de stationnement pour véhicules. Dans cette situation, le garage souterrain continuera d'être une propriété partagée. Cependant, une place de parking spécifique appartiendra à un appartement spécifique (le parti au pouvoir). Le propriétaire de cet appartement sera le seul à avoir le droit de laisser la voiture à un endroit donné. L'établissement d'une servitude est payant. L'aménageur peut exiger un montant unique pour l'établissement de la servitude ou calculer plusieurs tranches. L'établissement d'une servitude n'est pas de nature personnelle, mais de nature foncière. La servitude même de stationnement d'un véhicule reste attribuée à un bien précis (et non à son propriétaire). Dès la vente de l'appartement, les droits de stationnement du véhicule à un endroit donné sont automatiquement transférés au nouveau propriétaire. Cependant, le propriétaire n'a pas le droit de revendre l'espace de stationnement. Il est strictement affecté à un bien déterminé et ne peut être cédé au profit d'une autre personne. Pour certains, cela peut être tout un problème. Cependant, il est réconfortant que le promoteur ne puisse pas non plus supprimer ou transférer la servitude. Par conséquent, les intérêts du parti au pouvoir (utilisant l'espace de stationnement) sont bien protégés à cet égard.
Cependant, il est bon de savoir que dans la décision du 19 mai 2004, réf. No I CK 696/03, la Cour suprême a statué que la forme la plus appropriée d'acquisition d'un garage souterrain était de le traiter comme un local non résidentiel distinct. Pour cette raison, la plupart des développeurs préfèrent cette solution. Cependant, la décision finale sur la forme de vente des places de stationnement appartient toujours à la partie vendeuse (promoteur). C'est elle qui fixe les prix, les règles et les formes de vente. L'investisseur (acheteur) n'a aucune influence sur le choix de la forme de vente.
Assurez-vous que le garage souterrain est bien sécurisé
Théoriquement, une place de parking dans un garage souterrain est l'une des solutions les plus sûres. Nous ne pouvons souvent pas imaginer une situation où quelqu'un pourrait voler notre véhicule dans un parking souterrain fermé dédié aux résidents. Cependant, des cas de vol et d'effraction dans des positions souterraines se produisent parfois. C'est le plus souvent le cas des portails mal sécurisés et non contrôlés. Chaque propriétaire d'une place de parking doit avoir sa propre télécommande de portail. De plus, la perte de la télécommande doit être signalée au conservateur du bâtiment. Ceci, à son tour, devrait supprimer le signal du pilote perdu. De telles pratiques, même si elles ne sont pas utilisées partout, augmentent considérablement la sécurité dans les parkings souterrains.
Vous avez une voiture au GPL ? Assurez-vous que vous pouvez utiliser le garage souterrain
La réglementation polonaise n'interdit pas aux voitures équipées d'installations au gaz de pénétrer dans les garages souterrains. Cependant, une interdiction appropriée peut être émise par le promoteur lui-même ou une association de logement. Certes, il s'agit d'une situation rare. Actuellement, l'interdiction n'est introduite que dans les garages souterrains équipés d'une ventilation inefficace (ou sans ventilation mécanique). Les pièces trop étroites situées sous le niveau du sol peuvent potentiellement être exposées à un incendie résultant du descellement du système GPL. C'est pourquoi certaines communautés (et parfois le développeur lui-même) décident d'introduire une interdiction appropriée.
La réglementation polonaise en matière d'incendie ne réglemente pas l'entrée des véhicules GPL dans les garages souterrains. Il n'y a pas non plus de base légale pour réprimer les conducteurs de ces voitures. Néanmoins, il s'agit souvent d'une question litigieuse qui doit être considérée avant d'acheter une place de parking.
Combien coûte une place de parking dans un garage souterrain ?
L'espace de stationnement dans les garages souterrains est encore une dépense assez importante. Ceci est probablement lié à la forte demande de places de stationnement. Les villes sont de plus en plus surpeuplées et une famille de plusieurs personnes peut posséder plusieurs voitures. La congestion des parkings hors sol incite les investisseurs à acheter des places de stationnement dans les garages souterrains. Actuellement, il est difficile de trouver une seule place de parking dont le prix d'achat ne dépasse pas 15 000 PLN. Dans la plupart des bâtiments nouvellement construits, le prix d'une place de parking souterrain varie de 20 000 à 40 000 PLN, et Varsovie est le leader des prix élevés. Certains développeurs présentent également des propositions légèrement plus chères.
Les promoteurs tentent d'attirer des investisseurs potentiels avec des prix des logements attractifs. Un prix plus élevé pour une place de parking dans le garage souterrain peut être une sorte de compensation. De plus en plus souvent, les investisseurs qui achètent un appartement neuf sont obligés d'acheter une place de parking onéreuse dans le parking souterrain. De telles pratiques de développement peuvent être discutables sur le plan éthique, mais sont pleinement conformes à la loi polonaise.
Dans certains nouveaux lotissements, il est également possible de louer une place de parking dans le garage souterrain. Le loyer coûte de 100 à 300 PLN (Varsovie est encore le plus cher). Certains automobilistes utilisent volontiers ce type de solution en période hivernale. Durant l'été, ils prononcent la location et utilisent les places de parc extérieures.
