La plupart des entrepreneurs polonais mènent leurs activités commerciales dans des locaux commerciaux. Lors de l'exploitation de telles propriétés, des travaux périodiques de rénovation et de modernisation sont nécessaires. Ci-dessous, nous décrirons la différence entre rénovation et modernisation, qui est responsable de couvrir les coûts et comment déduire la rénovation de la taxe.
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Rénovation ou modernisation ? Que disent les règles ?
La distinction entre les termes ci-dessus est importante à des fins de facturation. L'entrepreneur réglera les comptes différemment pour la rénovation du local commercial, et différemment pour sa modernisation. Dans le premier cas, la totalité du montant de la réparation peut être inscrite en une seule fois dans le coût déductible fiscalement. Dans le cas de la modernisation, la facturation n'est pas si évidente. L'investisseur ne peut pas inscrire toutes les dépenses (d'une valeur supérieure à 3,5 mille PLN) dans les coûts déductibles d'impôt en une seule fois.
Alors qu'est-ce que la rénovation d'un local commercial ? La réponse à cette question se trouve à l'art. 3 points 8 du Code de la construction. Conformément aux dispositions légales applicables, le terme rénovation doit être compris comme :
"Exécution de travaux de construction dans la structure existante du bâtiment consistant en la restauration de l'état d'origine, et ne constituant pas l'entretien actuel, alors qu'il est autorisé d'utiliser des produits de construction autres que ceux utilisés dans l'état d'origine”.
Ainsi, la réglementation dit que la rénovation est une activité visant à restaurer l'état d'origine d'une immobilisation (dans notre cas, un local commercial). Les dépenses de rénovation n'augmentent pas la valeur de l'installation. C'est la principale différence qui le distingue de la modernisation. Malheureusement, la loi sur la construction ne contient pas de définition univoque de la modernisation (d'où de nombreuses controverses liées à la qualification de certains ouvrages de construction). La modernisation est une amélioration d'un actif immobilisé (locaux commerciaux) qui entraîne une augmentation de sa valeur. La modernisation peut consister en :
- Reconstruction - c'est-à-dire un travail qui modifie l'actif.
- Extension - c'est-à-dire des travaux qui entraînent une augmentation de l'immobilisation.
- Modernisé.
- Adaptation - travaux consistant à donner de nouvelles caractéristiques à une partie du bâtiment qui était auparavant destinée à d'autres fins.
Qui paie pour la rénovation des locaux commerciaux ?
La question de la prise en charge des frais de rénovation se complique lorsque les locaux commerciaux sont loués. Dans ce cas, nous avons deux côtés - le locataire et le propriétaire. Le moyen le plus simple serait que l'étendue des travaux soit convenue entre le propriétaire et le propriétaire. La base est, bien sûr, les contrats de location, qui doivent inclure toutes les obligations des deux parties (en particulier celles relatives aux réparations en cours, à la modernisation et à la rénovation de l'immobilisation). Si le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à s'entendre, les dispositions du Code civil entrent en vigueur selon lesquelles :
Locataire - est tenu de couvrir les dépenses de maintien en bon état des locaux commerciaux sur ses fonds propres. Ce sont les soi-disant dépenses mineures. Leur liste exemplaire est reprise à l'article 681 du Code civil. Les dépenses mineures comprennent, entre autres, la peinture des murs et des plafonds, les petites réparations des sols et des portes, la réparation des installations et des appareils techniques. La liste contenue dans le Code civil est un catalogue ouvert. Cela signifie que le locataire est tenu de couvrir les frais de toutes les réparations mineures courantes requises par les locaux commerciaux.
Propriétaire - le propriétaire est responsable de tous les frais liés à l'utilisation des locaux commerciaux. Le propriétaire est tenu d'assurer l'efficacité des installations de base (électricité, plomberie, etc.) nécessaires à l'utilisation de l'immobilisation. Il peut s'agir à la fois de dépenses de rénovation et de modernisation.
Les obligations ci-dessus résultent de dispositions légales. Cependant, les deux parties peuvent convenir d'un partage différent, sur la base du contrat de location.
Dépenses de rénovation - quelques-uns des exemples les plus populaires
Comme nous l'avons mentionné précédemment, la rénovation des locaux commerciaux peut être incluse dans le coût déductible d'impôt. C'est une situation favorable pour l'entrepreneur, qui donne la possibilité de déductions fiscales. Par conséquent, nous indiquerons ci-dessous quelques exemples de travaux les plus fréquemment effectués et déterminerons lesquels d'entre eux peuvent être classés comme rénovation.
Isolation du bâtiment - ce sont des dépenses qui augmentent la valeur de l'immobilisation. Ils peuvent être inclus dans les coûts de modernisation du bâtiment. En raison de l'isolation thermique, les locaux commerciaux ont une demande énergétique moindre et les coûts de leur entretien sont réduits. C'est donc une dépense qui devrait être incluse dans les coûts de modernisation.
Remplacement de fenêtre - c'est une dépense de remplacement. Après le remplacement des fenêtres, la propriété commerciale n'augmente pas sa valeur. Le type de matériaux utilisés ne devrait pas avoir d'importance ici. Le remplacement des fenêtres doit être considéré comme une rénovation d'un local commercial et qualifié de coût déductible des impôts.
Remplacement du matériau de couverture - ce sont les prochaines dépenses engagées pour la rénovation. Le remplacement de la couverture du toit peut être défini comme la restauration de l'état d'origine des locaux commerciaux. Peu importe que nous utilisions des matériaux de revêtement plus modernes lors du remplacement.
Il convient toutefois de souligner que certaines autorités fiscales ont une approche différente de l'éligibilité des dépenses. Certains travaux de rénovation peuvent être considérés comme une mise à niveau (et vice versa). L'évaluation finale de l'éligibilité des dépenses est une affaire individuelle. Par conséquent, il est judicieux de demander à l'administration fiscale une interprétation du type de dépense.
Comment déduire les dépenses engagées pour la rénovation et la modernisation d'un local commercial ?
Selon la réglementation fiscale en vigueur, chaque rénovation peut être incluse dans le coût déductible fiscalement. Peu importe le montant dépensé pour la rénovation des locaux commerciaux (pas de plafond des dépenses de rénovation). À son tour, l'argent alloué à la modernisation des locaux ne peut être entièrement inclus dans le coût déductible des impôts que si leur valeur ne dépasse pas 3 500 PLN. Si la valeur de mise à niveau est supérieure, la valeur initiale de l'immobilisation doit être augmentée. Ceci est nécessaire pour l'amortissement des locaux commerciaux. L'augmentation de la valeur initiale d'une immobilisation est la base pour déduire les coûts déductibles d'impôt.
