La servitude foncière est un type de droit de propriété limité. Sa création impose un certain nombre de droits et d'obligations de part et d'autre (le serviteur et le dirigeant). Ci-dessous, nous indiquerons les aspects juridiques les plus importants, ainsi que définirons les droits et obligations les plus importants résultant de l'établissement de la servitude.
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Base légale
Les droits et obligations découlant de la servitude sont réglementés sur la base du Code civil. Dans la troisième section, le législateur a énuméré tous les droits, obligations et types de servitudes. L'une des trois formes de servitude est la servitude foncière. Sa définition se trouve à l'art. 285, par. 1 du Code civil considère que :
„L'immeuble peut être grevé au profit du propriétaire d'un autre immeuble (immeuble avec possession de) le droit, dont le contenu consiste dans le fait que le propriétaire de l'immeuble dominant peut utiliser l'immeuble grevé jusqu'à un certain mesure, ou que le propriétaire de l'immeuble grevé est limité par rapport à certaines actions, ou le fait que le propriétaire de l'immeuble grevé n'est pas autorisé à exercer certains droits auxquels il a droit en relation avec l'immeuble en vertu de la dispositions sur le contenu et l'exercice de la propriété (servitude foncière) ».
Familièrement parlant, la servitude d'un terrain est une relation juridique entre deux propriétés. Le premier est l'immobilier régnant pour lequel la servitude est établie. La seconde est une propriété de serviteur, c'est-à-dire avec l'obligation d'établir une servitude.
Formes de servitude immobilière
La servitude de la parcelle peut prendre deux formes :
Ouvert - consiste en l'utilisation active des biens immobiliers grevés (serviteurs) par le parti au pouvoir. Son but est d'augmenter la facilité d'utilisation de la propriété régnante. La forme la plus courante de servitude foncière active est la servitude de la route nécessaire. Elle consiste dans le fait que le parti au pouvoir peut légalement circuler sur les biens grevés afin de se rendre sur la voie publique. Il est du devoir du serviteur d'assurer la possibilité de voyager.
Passif - le propriétaire du bien domestique ne peut exercer certaines activités qui pourraient rendre difficile l'usage du bien dominant. Une forme de servitude passive peut être l'interdiction de planter de grands arbres à la limite de la propriété.
Servitude foncière des biens immobiliers versus servitude personnelle et servitude de transmission
Il existe trois types de servitudes en droit polonais. La première, évoquée ci-dessus, est servitude foncièrequi est établi pour des propriétés spécifiques (et non pour leurs propriétaires). Lors de la vente de la propriété, la servitude est transférée au nouveau propriétaire. De plus, une telle limitation d'un droit de propriété ne peut être instituée dans le but d'améliorer le confort personnel du parti au pouvoir.
Servitude personnelle il est établi au profit d'une personne physique, et non au profit du terrain (comme c'est le cas dans les servitudes foncières). Tous les droits et obligations s'appliquent à une personne physique déterminée et expirent avec le décès du parti au pouvoir.
Le troisième type est Servitude de transmission. C'est une sorte de droit de propriété limité dont l'entreprise reste le parti au pouvoir. La servitude de transport consiste à donner accès aux installations de transport nécessaires au bon fonctionnement de l'entreprise (ex. gaz, électricité, vapeur). Une servitude de transport peut être établie lorsque l'accès à l'installation nécessite la construction d'ouvrages de transport sur des parcelles n'appartenant pas à l'entreprise. L'établissement d'une servitude concerne dans ce cas l'entreprise elle-même, qui devient le parti au pouvoir. Tous les droits et obligations résultant de la servitude ne cessent que lorsque l'entreprise cesse ses activités. Dans ce cas, le propriétaire actuel est obligé de retirer tous les équipements de transmission du bien grevé.
Servitude de la route nécessaire
Également appelée servitude routière ou servitude de passage et de passage. C'est la forme la plus courante d'établissement d'une servitude. Il se produit lorsque l'immeuble en vigueur n'a pas un accès adéquat à une voie publique. L'établissement d'une servitude d'une route nécessaire oblige le serviteur à autoriser le passage sur son territoire. C'est une procédure qui limite quelque peu les droits de propriété du parti au pouvoir. Par conséquent, la servitude de la route nécessaire ne peut être établie que dans des cas particuliers, qui sont suivis de l'intérêt socio-économique.
Théoriquement, il n'est pas possible d'établir une servitude pour un terrain qui a déjà accès à une voie publique (même si c'est assez difficile). Cependant, le propriétaire a le plein droit de demander une servitude si c'est le seul moyen de relier la propriété à une voie publique. Dans ce cas, le propriétaire du bien grevé devra permettre le passage dans sa propriété. La servitude foncière est une forme payante. Par conséquent, le parti au pouvoir devra couvrir les coûts d'établissement de la servitude de l'emprise. Son montant peut être déterminé conjointement par les deux parties (si la servitude est établie par contrat) ou par décision de justice.
Servitude résultant de la construction sur le terrain d'autrui
L'établissement d'une servitude peut se produire lorsqu'un bâtiment a été érigé au-delà de la limite des terrains voisins. Le propriétaire d'un terrain adjacent ne peut exiger que sa propriété soit remise dans son état d'origine. Cela nécessiterait la démolition d'une partie du bâtiment, voire de sa totalité. La seule solution efficace au conflit dans ce cas est de vendre une partie de la propriété ou d'établir une servitude. Dans ce dernier cas, le domestique est propriétaire du bien sur lequel l'immeuble a été illégalement construit. Il peut exiger l'établissement d'une servitude, et ainsi, couvrir les frais résultant de la réduction de la valeur de son terrain. En contrepartie d'une rémunération appropriée, le serviteur s'engage à quitter l'immeuble sur sa propriété.
Comment établir une servitude foncière ?
Il existe plusieurs façons d'établir une servitude foncière. Le moyen le plus courant et le plus simple est de signer un contrat approprié. Cela nécessite un accord entre le propriétaire du bien grevé et le propriétaire du bien dominant. Le contrat doit préciser l'étendue de la servitude et préciser les conditions financières. Le document doit être signé par les deux parties et notarié. La servitude foncière elle-même peut être inscrite au registre foncier et hypothécaire, mais elle n'est pas obligatoire.
La deuxième méthode d'établissement d'une servitude est la procédure judiciaire. Elle survient lorsque les parties à la procédure ne parviennent pas à un accord. Le propriétaire du bien concerné doit envoyer une lettre spéciale au tribunal. Le document doit préciser toutes les parties à la procédure, l'étendue de la servitude et les lieux de son établissement. La décision du tribunal est non procédurale et oblige les deux parties à la servitude.
Une forme particulière d'établissement de servitude est la prescription. La durée d'usucapion requise est de 20 ans (de bonne foi) ou de 30 ans (de mauvaise foi). L'usucaptation de bonne foi se produit lorsque la personne qui utilise la terre est convaincue à tort qu'elle a un droit de propriété. En même temps, ces idées fausses doivent être justifiées par les circonstances de l'espèce. À son tour, la prescription acquisitive de mauvaise foi se produit lorsque le propriétaire spontané sait qu'il n'a pas de droits de propriété sur la terre ou pourrait facilement le découvrir.
Droits et obligations fondamentaux
L'établissement d'une servitude foncière impose des droits et des obligations particuliers aux deux parties. Le propriétaire de l'immeuble grevé est tenu de permettre l'usage de sa propriété dans la mesure prévue par la servitude. Le propriétaire de la propriété régnante a le droit d'utiliser une partie de la propriété servant. Un exemple classique est la servitude du chemin nécessaire. L'établissement d'une servitude se produit lorsque la propriété dominante n'a pas accès à une voie publique. Dans ce cas, le propriétaire du bien domestique doit permettre le passage dans sa propriété - c'est son obligation inaliénable. Cependant, il convient de souligner à nouveau que la servitude est payée. Par conséquent, le propriétaire de la propriété régnante est obligé de couvrir les coûts d'utilisation ou d'exploitation de la zone de service.
Le propriétaire d'un bien en servitude a également le droit de demander l'expiration de la servitude. La prémisse ici peut être un changement dans les relations de servitude, en raison duquel la servitude est devenue particulièrement onéreuse, et la propriété dominante a déjà accès à une voie publique.
Servitude foncière et personnelle et servitude de transmission, rémunération
Le Code civil n'établit pas de redevance uniforme résultant de l'établissement d'une servitude. Dans certains cas, l'établissement de la servitude est gratuit. Ceci s'applique aux cas où le propriétaire du bien grevé renonce à la rémunération. Dans d'autres cas, le propriétaire de la propriété régnante doit couvrir les coûts de la servitude. Les frais sont compensatoires et non compensatoires. Cela signifie qu'il peut être ponctuel ou récurrent. Son montant est généralement déterminé par l'expert judiciaire qui examine l'ensemble du dossier. La règle la plus courante est que le montant de la rémunération d'une servitude foncière ou d'une servitude de transmission doit couvrir la diminution de la valeur du bien en servitude résultant de l'établissement de la servitude.
Dans certains cas, une participation aux coûts d'exploitation des terres (par exemple, la rénovation des routes) est également établie.
