L'achat d'un appartement nécessite souvent la signature d'un avant-contrat. Une partie de cette obligation légale consiste à payer une somme d'argent appropriée au vendeur. Cette prestation en espèces peut avoir le statut d'acompte ou d'acompte. Théoriquement, ces deux solutions sont très similaires. Cependant, les vraies différences surviennent lorsque l'une des parties rompt l'avant-contrat. Ci-dessous, nous indiquerons quelle solution sera associée à une sécurité accrue des intérêts de l'acheteur et du vendeur.
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Qu'est-ce qu'un acompte lors de l'achat d'un appartement ?
Il s'agit de la somme d'argent convenue qui est versée pour les créances futures résultant de la conclusion du contrat d'achat. Il est à noter que la notion d'acompte n'est pas reprise dans les dispositions du Code civil. En conséquence, les questions d'un éventuel remboursement de l'acompte sont soumises aux dispositions générales sur l'exécution des contrats mutuels. Pour cette raison, le paiement anticipé lors de la signature de l'avant-contrat pour l'achat d'un bien immobilier ne constitue pas une très bonne sécurité pour l'acheteur. Le vendeur peut à tout moment trouver un entrepreneur plus rentable et résilier le contrat. Cela n'entraînera aucune conséquence.
Qu'est-ce qu'un acompte ?
Contrairement à l'acompte, l'acompte est soumis aux dispositions du Code civil. Les questions de restitution de l'acompte lors de la rétractation du contrat sont strictement réglementées par l'art. 394. Selon ses dispositions, si l'une des parties ne respecte pas les termes du contrat, l'autre peut résilier le contrat et conserver l'acompte. Il n'y a pas de délai supplémentaire pour résilier le contrat. Si l'autre partie a payé elle-même l'acompte (par exemple si la partie a acheté l'appartement), elle peut exiger le double de l'acompte.
On voit donc que c'est une forme qui mobilise les deux parties au contrat. Il ne sera pas rentable pour le vendeur de résilier l'avant-contrat. À son tour, l'acheteur ne résiliera pas le contrat, car cela entraînerait la perte du paiement anticipé.
Il existe également des situations dans lesquelles le vendeur verse à l'acheteur un acompte d'un montant non majoré. Cela se produit lorsque :
- Le contrat n'a pas été conclu, mais aucune des parties n'en est responsable.
- L'accord n'a pas été conclu, mais les deux parties en sont responsables.
- Le contrat a été résilié par les deux parties en vertu d'une décision de justice.
Dans les cas ci-dessus, lors de la résiliation de l'avant-contrat, le montant de l'acompte indiqué dans le contrat est restitué, sans le doubler. La date d'échéance pour la restitution de l'acompte est la date de rétractation de l'avant-contrat.
Il convient de souligner que la base de la demande de remboursement de l'acompte doit être les dispositions de l'avant-contrat. Dans le document, les deux parties peuvent indiquer leurs propres conditions concernant les conséquences de la résiliation du contrat. Les dispositions du Code civil ne s'appliquent que lorsque l'avant-contrat ne contenait pas de règles claires concernant les règles et le montant de l'acompte.
Comment déterminer le montant de l'avance et de l'acompte ?
Il n'y a pas de restrictions descendantes sur le montant maximum d'une avance ou d'un dépôt. Leur montant dépend d'arrangements individuels entre les parties au contrat. Généralement, le montant est de 10 % de la valeur de la propriété. Parfois, il arrive que l'une des parties exige un montant beaucoup plus important de l'acompte. Son doublement résultant de la rupture du contrat générerait un montant substantiel. Cependant, des précautions particulières doivent être prises car de telles pratiques peuvent être considérées comme une violation de la loi.
Il n'y a pas de limite supérieure pour les paiements anticipés et aucun organisme gouvernemental ne sera intéressé par cela. Cependant, le côté acheteur doit faire preuve de prudence ici. L'exécution du remboursement de l'acompte après la rupture de l'avant-contrat peut être assez difficile.
Date limite de demande de remboursement d'acompte
La demande de remboursement d'un montant doublé est opportune. Cela signifie qu'une partie à la procédure dispose d'un délai limité pour intenter une action en justice en vue de la restitution d'une avance de double valeur. Ceci s'applique aux cas où la partie résiliant le contrat refuse de transférer la créance en double montant. Dans cette situation, les dispositions du Code civil relatives à la prescription s'appliquent. Selon l'art. 118, le délai de prescription est de dix ans. Les exceptions sont les demandes de prestations périodiques et les demandes liées à l'exploitation d'une entreprise. Ici, le délai de prescription est de trois ans. Si nous ne demandons pas de remboursement dans ce délai, notre droit de recevoir le remboursement expirera.
Que choisir - acompte ou acompte ?
Nous pouvons supposer qu'un acompte est une forme plus efficace de sécurisation des intérêts de l'acheteur et du vendeur. L'acheteur peut être sûr que le vendeur ne trouvera pas d'entrepreneur plus attractif et ne résiliera pas l'avant-contrat. À son tour, le vendeur s'assure que l'acheteur a un réel intérêt à l'achat et qu'il ne lui sera pas profitable de se retirer de l'avant-contrat.
Dans la plupart des cas, un acompte sera une meilleure sécurité pour les deux parties. Cependant, il convient de rappeler que la rupture du contrat entraînera une responsabilité plus importante que dans le cas d'un acompte (ici la résiliation n'est associée qu'à la restitution des fonds précédemment versés).
Dans le cas d'un acompte, l'affaire devient plus gênante pour la partie rompant le contrat ou ne le respectant pas. L'acheteur doit tenir compte du fait que le non-respect des dispositions de l'avant-contrat ou sa rupture entraînera la perte du droit de restituer l'acompte. À son tour, le vendeur doit tenir compte du fait que le non-respect des dispositions ou la rupture du contrat nécessitera la restitution d'un double montant de l'acompte. Par conséquent, il convient d'analyser attentivement les dispositions de la documentation préliminaire et de s'assurer que nous serons en mesure de remplir toutes les obligations qui en découlent.
Il est également important de préciser dans les dispositions du contrat quelle forme de paiement en espèces est versée par l'acheteur (acompte ou acompte). Une définition floue du statut de la prestation peut poser problème en cas de rupture de contrat. Ensuite, le litige est résolu en justice. Les parties à la procédure doivent rassembler des preuves (par exemple, des témoins présents lors des négociations contractuelles). Découvrir ce que vous avez raison peut prendre beaucoup de temps et l'issue des procédures judiciaires est incertaine. Par conséquent, il vaut la peine de se protéger contre de telles situations et de définir précisément le statut de la prestation dans l'avant-contrat.
