Une servitude routière nécessaire est établie lorsque le propriétaire du bien n'a pas accès à une voie publique. Dans une telle situation, une allée menant au garage et le chemin d'accès à la propriété chez le voisin sont souvent séparés, bien sûr pour une rémunération appropriée. Il existe trois types de servitudes dans la loi polonaise qui peuvent affecter nos droits fonciers. Ci-dessous, nous décrirons chacun d'eux, nous suggérerons quelle est la servitude du chemin nécessaire, nous énumérerons les actes juridiques les plus importants et nous indiquerons les droits et obligations fondamentaux résultant de la servitude.
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Qu'est-ce qu'une servitude ?
Une servitude est une sorte de droit de propriété limité. En termes simples, elle consiste à augmenter l'utilité d'un bien au détriment d'un autre (servitude foncière). La servitude peut également viser à répondre aux besoins d'une personne physique (servitude personnelle).
Servitude foncière - il s'agit d'un instrument juridique qui permet la charge des terres de service afin d'augmenter l'exploitabilité de la propriété régnante. En d'autres termes, il s'agit d'un droit de propriété limité qui permet au propriétaire d'un bien immobilier de profiter pleinement des possibilités du droit de propriété. La servitude foncière peut être active ou passive
- Servitude foncière active - consiste en l'utilisation active d'une partie de la propriété servant (grevée). Un type de servitude active est, par exemple, la servitude de puisage d'un puits, ainsi que la servitude de la route nécessaire. Elle repose sur le fait que le propriétaire du bien grevé autorise l'utilisation d'une partie de sa propriété (par exemple, permet aux voitures de passer de la propriété dominante). Il convient également d'ajouter que la servitude active nécessite la signature d'un acte notarié, et sa portée doit être strictement définie.
- Servitude foncière passive - consiste dans le fait que le propriétaire du bien immobilier grevé ne peut pas exercer certaines activités qui rendraient difficile l'utilisation du bien immobilier dominant. Un bon exemple serait l'interdiction de planter des arbres qui pourraient restreindre l'accès à la lumière sur la propriété régnante.
Servitude personnelle - résulte des dispositions du Code civil selon lesquelles :
« La propriété peut être grevée au profit d'une personne physique désignée ayant le droit dont le contenu correspond au contenu de la servitude ». Article 296 du Code civil.
Comme on peut le voir, la servitude personnelle est établie au profit d'une personne physique déterminée, et non au profit du terrain (comme c'est le cas pour la servitude foncière). Un exemple peut être la servitude résidentielle personnelle. Il s'agit d'un type de droit de vivre dans un bien immobilier qui se trouve sur la terre de quelqu'un d'autre. Une personne pour laquelle une servitude résidentielle a été établie obtient un droit inaliénable et à vie d'habiter une propriété donnée. Il peut accepter son conjoint, ses enfants, ainsi que des personnes non apparentées. Dans le même temps, des personnes non apparentées doivent être nécessaires pour faire fonctionner le ménage. Une servitude personnelle résidentielle se rapporte à une personne en particulier. Il s'agit donc d'un droit temporaire qui expire avec le décès de la personne au pouvoir. Dans certains cas, il est possible pour la famille immédiate du défunt de reprendre la servitude. Elle doit cependant être précisée dans les dispositions du contrat de servitude personnelle.
Servitude de transmission - est une loi sur la propriété limitée qui s'applique aux entrepreneurs, et non aux personnes privées. La servitude de transport se produit lorsqu'un entrepreneur veut construire des équipements ou des installations pour le transport d'électricité, de gaz, de vapeur, etc. sur la propriété (n'appartenant pas à lui). Lors de la vente, tous les droits de la servitude sont transférés au prochain propriétaire. Il convient également d'ajouter que la servitude de transmission n'a pas de limite de temps. Il n'expire qu'après la fermeture de l'entreprise. Dans ce cas, le propriétaire est obligé d'enlever toutes les installations et équipements de transmission de la propriété de servitude.
Dans quels cas une servitude de la route nécessaire peut-elle être établie ?
L'essence de la servitude de la route nécessaire a été incluse dans l'art. 145 du Code civil. Dans cet article on peut lire que :
„si le bien-fonds n'a pas un accès adéquat à un chemin public ou à des bâtiments de ferme appartenant à ce bien-fonds, le propriétaire peut exiger des propriétaires des terrains voisins qu'ils établissent, contre rémunération, la servitude routière nécessaire ».
Conformément à l'art. 145 du Code civil. Une servitude routière nécessaire peut survenir dans le cas où l'immeuble n'a pas un accès adéquat à une voie publique. À ce stade, il vaut la peine de préciser quel est l'accès approprié ?
La servitude nécessaire n'est pas un type de servitude personnelle et, par conséquent, elle n'est pas destinée à améliorer le confort du voyage d'une personne donnée (par exemple, l'élargissement de la route d'accès). La servitude d'une route nécessaire est la forme définitive, qui n'intervient que lorsque la parcelle dominante n'a pas accès à une voie publique. L'établissement d'une servitude limite dans ce cas les droits de propriété sur l'immeuble sur lequel la route doit être réalisée. Il ne peut être traité qu'en dernier recours, permettant l'accès à une propriété qui n'a pas accès à une voie publique. L'article 145 du Code civil prévoit que :
"La réalisation du tracé nécessaire doit tenir compte de l'intérêt socio-économique."
Il peut s'agir d'une sorte de guichet, qui permet dans des cas particuliers d'établir une servitude pour une parcelle qui a déjà accès à une route. Cependant, il doit y avoir un intérêt socio-économique particulier à cet égard. En pratique, il est difficile d'établir une servitude pour un terrain qui est relié de quelque façon que ce soit à une voie publique.
Comment établir une servitude ?
Une servitude est établie de quatre manières :
Servitude de la voirie par contrat - est le moyen le plus courant d'établir une servitude. Le contrat doit être conclu entre le propriétaire du bien grevé et le propriétaire du bien gouvernant (ou la personne gouvernante en cas de servitude personnelle). La servitude de la route nécessaire doit être consignée sous la forme d'un acte notarié circonstancié. Les parties conviennent du tronçon de route nécessaire et déterminent conjointement les tarifs. Un contrat de servitude peut être inscrit au registre foncier, mais il n'est pas nécessaire à sa validation.
Servitude foncière par décision de justice - une telle mise en place d'une servitude concerne une situation où le parti au pouvoir et le préposé ne peuvent s'entendre. Une ordonnance du tribunal peut être délivrée pour la servitude foncière, la transmission et la servitude personnelle.
Servitude foncière par prescription acquisitive - la servitude foncière peut intervenir sur la base d'une prescription acquisitive. Le délai requis est de 20 ans dans le cas d'une servitude de bonne foi et de 30 ans dans le cas d'une servitude de mauvaise foi. La condition de la servitude par prescription acquisitive est l'usage et l'usage d'un dispositif permanent et visible. La servitude personnelle ne peut être établie par prescription.
Servitude de la voirie par décision administrative - il s'agit d'un moyen rarement utilisé pour établir une servitude. Il ne peut être utilisé qu'à des fins d'utilité publique.
Demande d'établissement d'une servitude routière
Une demande judiciaire pour un itinéraire nécessaire sera examinée dans le cadre de la procédure non contentieuse. Il doit être soumis au tribunal de district compétent pour la situation du terrain. Le document peut être présenté par le propriétaire de l'immeuble régnant, le copropriétaire, l'usufruitier perpétuel ou une coopérative de production. L'un des points importants de l'application est l'identification de toutes les parties intéressées. La procédure de construction de la route n'aura lieu que si nous indiquons dans la requête toutes les parties (le propriétaire du terrain de servitude, les copropriétaires du bien immobilier, les autres propriétaires des parcelles voisines que la route pourrait hypothétiquement traverser).
Quel est le coût de la servitude de passage ?
Une personne qui demande l'établissement d'une servitude hippomobile doit tenir compte des frais supplémentaires. Dans le cas d'une servitude établie sur la base d'un contrat, la question est assez simple. Les parties à la procédure déterminent conjointement le coût de la servitude routière. Le propriétaire de la propriété régnante paie tous les coûts pour la construction de la route et paie les frais convenus pour la servitude. Les frais peuvent être ponctuels ou cycliques. Il est vrai que l'article 145 du Code civil. il dit que la voie de service est un droit de propriété payé. Cependant, le propriétaire du bien domestique peut renoncer à la rémunération (sur la base d'une donation).
La détermination des frais dans le cas d'une servitude établie dans le cadre d'une procédure judiciaire est un peu plus difficile. Le demandeur paie les premiers frais avec la présentation de la demande (frais de travaux judiciaires, il s'agit d'un montant fixe de 200 PLN). Il convient également d'ajouter que le coût d'établissement d'une servitude n'est pas une compensation, mais une compensation. Par conséquent, l'expert judiciaire peut spécifier des honoraires uniques ou périodiques. Le coût final de la route nécessaire est facturé sur une base individuelle. Le tribunal le détermine de manière à couvrir le montant de la diminution de la valeur du bien domestique résultant du fait que le chemin nécessaire a été effectué.
