Don d'appartement - coûts et procédure de réécriture étape par étape

Faire don d'un appartement peut être une grande cause de joie. Cependant, avant de signer un acte notarié approprié et de procéder à une inscription au registre foncier et hypothécaire, il convient d'analyser toutes les procédures formelles. Grâce à cela, nous pourrons éviter certaines erreurs et donc aussi des problèmes fiscaux.

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Qu'est-ce qu'un don d'un appartement ou d'un autre bien immobilier ?

Les questions juridiques liées au don sont énumérées dans le Code civil. ARTICLE 888 Le § 1 traite que :

„Par la convention de donation, le donateur s'engage à fournir une prestation gratuite au bénéficiaire aux dépens de ses biens ».

Ainsi, on voit que la donation (réécriture du bien) a le caractère d'un contrat. Son essence consiste dans le transfert gratuit de ses propres biens (par exemple, fonds, maison, appartement) au bénéficiaire. Il convient également de noter que l'acte de donation doit avoir la nature d'un acte notarié. L'acte notarié doit être dressé en présence d'un notaire qui soumet la demande de manière indépendante à l'administration fiscale compétente pour le lieu de résidence du donateur.

Chaque accord de don peut contenir des conditions qui incriminent le bénéficiaire. Ce n'est qu'après leur réalisation que la donation immobilière est transférée au bénéficiaire.

La situation est légèrement différente en cas d'héritage des parents. Nous vous recommandons d'en apprendre plus à leur sujet lecture de cet article.

Taxe de donation d'appartement pour la famille immédiate

Il s'avère que le don de biens immobiliers ne doit pas du tout être gratuit. L'accord de donation est une relation juridique qui peut vous obliger à payer des impôts au bureau des impôts. Heureusement, les dons des parents peuvent être exemptés de cette obligation. Ceci est énoncé à l'article 4a de la loi relative à l'impôt sur les successions et les donations. Conformément aux dispositions légales, des allégements fiscaux sont accordés au conjoint, descendants, ascendants, beaux-enfants, frères et sœurs, beaux-pères et belles-mères des donateurs. Pour les personnes appartenant à ce cercle, les droits de succession et de donation peuvent être totalement annulés. Cependant, la condition est de soumettre les informations pertinentes au bureau des impôts. Nous disposons pour cela de six mois à compter de la signature d'un acte notarié ou d'une décision de justice définitive (ce qui est le cas en cas de succession). Comme nous l'avons évoqué précédemment, la donation des parents rédigée sous forme d'acte notarié sera notifiée par le notaire lui-même. Par conséquent, nous n'avons pas à nous inquiéter que des taxes nous soient facturées sur ce contrat.

Droits de succession et de donation pour la famille élargie

Les personnes n'appartenant pas au cercle de la famille immédiate du donateur ou du testateur peuvent également demander une exonération fiscale. Cependant, dans leur cas, plusieurs exigences de base doivent être respectées pour que les taxes ne s'appliquent pas à nous. Conformément aux dispositions légales en vigueur, la taxe ne sera pas prélevée si :

• Il est doué d'un citoyen polonais
• Le bénéficiaire ne peut être propriétaire ou copropriétaire d'un autre immeuble d'habitation. Les exceptions sont les situations où le bénéficiaire transfère la propriété du bien aux descendants par la commune ou le trésor public (la convention de donation ne peut être signée qu'après le transfert de propriété).
• Le bénéficiaire ne peut pas avoir un droit de locataire coopératif sur un appartement. Il ne peut pas non plus être propriétaire d'une coopérative, droit de propriété sur un logement. A moins qu'il ne transfère ces droits aux descendants, à la commune ou au trésor public.
• Le bénéficiaire ne peut pas louer un appartement ou un immeuble d'habitation.
• Le bénéficiaire doit habiter les lieux (ce qui fait l'objet du don) pendant les cinq prochaines années. Dès que le bien est vendu prématurément ou que le lieu de résidence est modifié, une taxe peut être prélevée.
• La surface utilisable des locaux donnés ne dépasse pas 110 m².

Astuce pour l'accord de don d'appartement

Les conditions ci-dessus ne s'appliquent qu'aux bénéficiaires n'appartenant pas à l'entourage proche de la famille. Ils peuvent être utilisés vis-à-vis des receveurs n'ayant pas de lien de sang, par exemple avec le conjoint de l'enfant du donneur (belle-fille, gendre). Par conséquent, la donation de l'appartement des parents ne doit être faite que pour l'enfant, sans passer par son conjoint. De cette façon, aucune taxe pour la réécriture ne sera facturée. Si le donateur décide de faire don à la fois de son enfant et de son conjoint, alors l'autre partie doit remplir les conditions susmentionnées. Si un conjoint ne remplit pas les conditions, des droits de succession et de donation sont facturés. Dans ce cas, le bénéficiaire sans lien de parenté (belle-fille, gendre) paiera la moitié de l'impôt dû sur les successions et les donations, calculé selon le groupe fiscal donné.

Comment remettre un appartement à un enfant mineur ?

Dans le cas d'un enfant mineur, une donation immobilière des parents est la seule solution raisonnable. De nombreuses personnes qui souhaitent acheter un appartement pour leur fils ou leur fille tombent dans un piège. Les parents fournissent à l'enfant les fonds nécessaires pour acheter un appartement. Ensuite, ils font un achat en son nom. Cependant, il convient de rappeler qu'un parent ne peut pas gérer les finances d'un enfant mineur. Pour cela, une décision appropriée du tribunal de la famille est requise. Par conséquent, il est certainement plus sûr d'acheter un appartement par les parents, puis de faire don de la propriété. Bien entendu, la convention de donation nécessite la signature d'un acte notarié, mais elle est exonérée d'impôt (l'enfant appartient au groupe de parenté le plus proche).

Le donateur peut-il garantir ses droits de propriété ?

Peut-être, et dans certains cas même devrait. Un don des parents transfère tous les droits de propriété à l'enfant. Dès la conclusion de l'acte notarié, le parent utilise le bien sans contrat. Certains donateurs craignent que leur relation avec le bénéficiaire ne change après la remise du bien. Après tout, il n'est pas exclu que le bénéficiaire entre en conflit avec le donateur ou décide de vendre le bien. Après la signature de l'acte notarié, le donateur perd le droit de vivre, de sorte que la menace d'expulsion ne peut être exclue.

Par conséquent, l'accord de donation peut être en outre garanti par la servitude de l'appartement. C'est une forme populaire de servitude matérielle personnelle. L'entité dirigeante (au profit de laquelle la servitude a été établie) obtient le droit d'utiliser la propriété. Ces droits sont inaliénables et durent toute la vie. La servitude personnelle n'est pas héritée, par conséquent, au décès du donateur, elle devient invalide d'elle-même. Il convient d'ajouter qu'il s'agit d'une forme efficace de sécurisation des intérêts du donneur qui habite dans les locaux donnés à l'enfant. La servitude de l'appartement nécessite la signature d'un acte notarié. Cependant, toutes les questions formelles peuvent être réglées en même temps que la signature de l'accord de don.

Don des parents versus portion réservée

Il est bon de savoir qu'une donation peut nécessiter le versement d'une part statutaire réservée aux héritiers. Après le décès des parents, la donation peut faire partie de la succession. Cela se produit lorsque le décès est survenu au plus tard 10 ans après la date du don. Cependant, le donateur peut protéger le bénéficiaire du paiement de la part réservée aux héritiers. L'accord de donation peut contenir une réserve particulière concernant l'exemption de transfert de la propriété à l'héritage. Cette réserve peut être faite aussi bien au moment de la signature de l'acte notarié de donation qu'à une date ultérieure.

Une donation de parents exclus du régime successoral ne peut faire l'objet d'une part réservée. Le régime successoral comprend les autres biens accumulés par le défunt. Le bénéficiaire peut avoir des droits statutaires sur une partie de l'héritage. La donation de biens immobiliers ne sera pas prise en compte ici, elle ne diminuera donc pas la part du bénéficiaire dans la succession. Vous pouvez en savoir plus sur la portion réservée ici.

Réécrire l'appartement sous forme de donation ou enregistrer le bien par testament ?

Le don a plusieurs avantages incontestables. Tout d'abord, il fonctionne dès la signature de l'acte notarié. Le récipiendaire n'a pas à ouvrir une procédure judiciaire, comme c'est le cas avec un testament. De cette façon, de nombreux conflits familiaux peuvent être évités.

Un autre avantage est la possibilité d'exclure les donations du régime successoral. De cette façon, les intérêts du destinataire sont bien protégés. Après le décès du donateur, aucun héritier légal n'est fondé à demander une part réservée de l'appartement donné.

Frais de donation d'appartement

Le seul inconvénient important de la donation est le coût plus élevé des frais de notaire. Selon l'ordonnance du ministre de la Justice du 28 juin 2004 sur les taux maximaux des frais de notaire, le montant des frais ne peut dépasser 2 370 PLN. Le total des dépenses comprend également 23% de TVA sur la rémunération du notaire, le coût des frais de justice pour l'inscription au registre foncier et hypothécaire (y compris les frais du notaire pour l'envoi de la demande d'inscription au tribunal). Les frais de justice sont de 200 PLN. Pendant ce temps, la préparation d'un testament notarié coûterait beaucoup moins cher. Dans le cas de la documentation testamentaire, le coût total de préparation d'un acte notarié ne dépasse pas 200 PLN.

Rappelez-vous plus de détails sur l'héritage des parents, voir ici.