L'achat d'un terrain ou d'un autre bien immobilier nécessite la conclusion d'un contrat sous forme d'acte notarié. Le droit polonais prévoit cependant une certaine possibilité d'acquisition légale et gratuite de biens. C'est la soi-disant institution de l'usucapion. L'acte de propriété par prescription impose à l'utilisateur d'un bien immobilier de remplir certaines conditions et de déposer auprès du tribunal une demande de déclaration de prescription acquisitive.
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Prescription foncière et conditions d'usucapion
Qu'est-ce que la prescription et de quoi peut-elle s'agir ?
La prescription est un moyen légal d'acquérir la propriété d'une chose après qu'elle a été utilisée pendant une certaine période, connue sous le nom de période de prescription acquisitive. Cela inclut la prescription acquisitive (par exemple l'usucaptation d'un terrain, d'un terrain agricole), l'usucaptation de l'usufruit perpétuel ou la servitude foncière (par exemple le droit de circuler à pied et en voiture sur la parcelle d'un voisin).
Le droit d'usucapion de terres et, plus largement, d'usucapion de biens immobiliers, requiert la réalisation de deux conditions - l'écoulement d'un certain temps et la possession spontanée. Quant à la définition de l'immeuble, elle est donnée à l'article 46 du Code civil : bâtiments, si en vertu de dispositions particulières ils sont séparés du terrain en tant qu'objet de propriété. »
L'institution de la prescription acquisitive concerne les choses qui peuvent être possédées, et non une composante de ces choses. Cela signifie qu'il est possible de prescrire un terrain ou un bâtiment, mais pas une pièce ou un grenier. Le bien immobilier peut être un immeuble rattaché de façon permanente au terrain ou une partie d'un immeuble faisant l'objet d'une propriété distincte.
Possession non autorisée comme prémisse d'usucapion
Une condition importante pour l'obtention d'un titre de propriété sur prescription est la possession spontanée. Il est donc important de distinguer entre possession dépendante et possession spontanée. Par exemple, une personne qui est locataire d'un local est propriétaire des locaux à titre subsidiaire. C'est parce que le locataire n'agit pas en tant que propriétaire. La possession de soi se manifeste par la personne qui s'occupe de la chose comme s'il en était le propriétaire, et cela est démontré par, entre autres :
- payer des impôts pour l'immobilier,
- prendre soin de la propriété,
- rénovation et clôture,
- aménagement de la parcelle et réalisation d'autres investissements.
Le propriétaire spontané donne l'impression qu'il est le propriétaire du bien. Selon l'arrêt de la Cour de cassation du 21 novembre 2012 : « La possession de soi peut entrer en jeu non seulement lorsque le propriétaire est convaincu des droits de son propriétaire, mais aussi lorsqu'il sait qu'il n'est pas propriétaire, mais veut posséder la chose et il l'a comme s'il en était le propriétaire." Ou peut-être serez-vous également intéressé cet article sur la prescription immobilière?
Achat d'un terrain par prescription acquisitive de bonne et mauvaise foi
Bonne foi et mauvaise foi au sens du Code civil
Qu'est-ce que l'acquisition sur ordonnance ? La présomption d'action en justice d'une personne de bonne foi est l'un des concepts fondamentaux du droit civil en usage depuis l'époque romaine. Le terme fait référence à l'intention d'une personne quel que soit le résultat de l'action. En agissant de bonne foi, nous avons affaire à une croyance justifiée, quoique erronée, que nous avons un droit spécifique.
Il n'y a pas de définition légale de la mauvaise foi, ni de la bonne foi, mais on considère que celui qui invoque une loi sachant qu'elle n'existe pas agit de mauvaise foi. Dans notre cas d'usucapion : se rend compte qu'il ne possède pas de propriété, mais l'utilise néanmoins. La bonne foi est généralement présumée par la loi.
L'adoption d'une action de bonne ou de mauvaise foi a une incidence sur le nombre d'années pendant lesquelles le titulaire acquiert les droits de prescription acquisitive. Le droit d'usucapion des terres et autres biens immobiliers est accordé après 20 ans de bonne foi et 30 ans si la personne a constaté l'absence de propriété. Chaque cas nécessite une analyse de toutes les circonstances de l'affaire.
Les périodes d'occupation qui déterminent après combien d'années il y a des acquisitions peuvent être combinées dans certaines circonstances. Cela signifie que le propriétaire actuel peut ajouter celui de son prédécesseur au temps de son propriétaire. Si toutefois le prédécesseur a agi de mauvaise foi, la somme des périodes de détention doit être d'au moins 30 ans. C'est généralement le cas d'un héritage de biens immobiliers.
Requête au tribunal sur prescription acquisitive
Après avoir rempli les conditions prévues par la loi, la prescription patrimoniale immobilière est effectuée de plein droit et gratuitement. C'est en théorie et en pratique, il vaut la peine de soumettre une demande appropriée au tribunal. A l'avenir, la décision de justice constituera la preuve de la propriété d'un bien donné. Cela fera une différence si vous devez vendre votre propriété à l'avenir. Aucun notaire ne dressera un acte de vente d'un bien immobilier sans acte de propriété.
La demande de déclaration de prescription acquisitive est soumise à la chambre civile du tribunal de grande instance. Le droit de timbre est indépendant de la valeur de la propriété et s'élève à 2 000 PLN. La décision du tribunal confirme l'existence d'un statut juridique spécifique et confirme la prescription d'un bien immobilier et sa propriété formelle.
Un extrait du registre foncier ou une attestation de statut juridique est joint à la demande. De plus, vous devez joindre des plans de la propriété, des informations de l'administration fiscale et un extrait du registre foncier. Si le propriétaire du bien contre lequel la prescription est exécutée était un mineur, la période de prescription prendra fin au plus tôt deux ans après sa majorité.
Usucaption de terres agricoles uniquement par un agriculteur individuel
L'un des instruments juridiques qui permettent de réglementer juridiquement la propriété des terres agricoles est la prescription. Selon le Code civil, un bien immobilier devient la propriété du propriétaire indépendant s'il est en sa possession depuis 20 ans de bonne foi. Si, en revanche, il a agi de mauvaise foi, connaissant son absence de droit immobilier, 30 ans doivent s'écouler avant l'usucapion.
En application des dispositions modifiées de la loi, à compter du 30 avril 2022, l'usucapion des terres agricoles ne s'applique qu'à un agriculteur individuel au sens de la présente loi. Ces conditions sont remplies par une personne exploitant une exploitation agricole et ayant une formation agricole. Une condition supplémentaire est l'enregistrement depuis au moins cinq ans dans la commune où est située la propriété agricole qui fait l'objet de la prescription acquisitive. La réglementation actuelle sur l'usucapion des terres agricoles soulève des objections en raison de la discrimination à l'encontre des ayants droit des agriculteurs qui étaient en train de détenir des biens agricoles.
