Le marché du développement est en constante évolution et de plus en plus de personnes décident d'acheter un appartement au promoteur. Un nouvel appartement qui peut être fini et décoré à votre goût - c'est une option vraiment tentante. Cependant, vous entendez toujours parler de fraude dans ce domaine. Afin de vous protéger de cela, il convient de vérifier attentivement les dispositions du contrat de développeur et de l'analyser très attentivement. Découvrez ce à quoi vous devez faire attention dans le contrat de développement.
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Contrat avec un développeur - informations de base
Contrat de développeur - champ d'application
Pour être valable, un contrat d'aménageur doit contenir tous les éléments prévus par la loi du 16 septembre 2011 relative à la protection des droits de l'acquéreur d'un appartement ou d'une maison individuelle. Si l'un des éléments ne figure pas dans le contrat, il s'agit d'un motif sérieux de contestation et de rétractation.
Tout d'abord, il doit préciser :
- le prix d'achat de l'appartement,
- l'emplacement de l'immeuble dans lequel il sera situé et l'emplacement de l'appartement,
- déterminer la superficie du bâtiment,
- déterminer la disposition des pièces et l'étendue des travaux de finition.
Il doit également y avoir des informations sur la parcelle - sa superficie, son statut juridique et les charges imposées à la propriété. Il devrait également y avoir un numéro de permis de construire ainsi que la désignation de l'autorité qui l'a délivré et une indication précise des dates de début et d'achèvement des travaux. Il convient également de noter si le contrat indique la date de réception des lieux et le moment du transfert des droits à l'acheteur. Bien entendu, comme tout contrat, celui-ci doit également comporter certaines conditions de rétractation, ainsi que le mode de versement des fonds, notamment une avance ou un acompte.
Un contrat de promoteur et l'état de l'appartement
Les appartements sont le plus souvent livrés dans le standard dit développeur, mais le niveau de finition de l'appartement peut être négocié. Vous souhaiterez peut-être réaliser des plaques de plâtre, des chapes ou un aménagement spécifique des installations électriques dans l'appartement, ou encore peindre les murs ou poser du carrelage dans la salle de bain. Tout dépend de ce que vous voulez et de ce que vous pouvez négocier avec le développeur.
Toutes les informations sur l'état de l'appartement doivent être incluses dans l'accord du développeur. Tout changement doit également y être inclus. Sur la base de ce contrat, vous pouvez effectuer un contrôle technique de l'appartement. Il consiste non seulement à vérifier l'état technique de l'appartement, vous pouvez également vérifier si tous les éléments que vous vouliez dans l'appartement ont été complétés. Le contrat est donc la base pour poursuivre les réclamations et négocier des avenants avec le développeur. Vérifiez également cet article avec des conseils sur ce qu'il faut rechercher lors de l'achat d'un appartement.
Accord avec le développeur - vérifiez les détails du développeur
Contrat de développement - données sur la société de développement
Le moyen le plus important de protéger vos intérêts est de vérifier les données de la société de développement. Bien sûr, les éléments de base - nom, numéro d'identification fiscale et adresse doivent être inclus dans le contrat de développement, mais le développeur doit également fournir d'autres données si vous le demandez.
Il s'agit d'informations sur la situation financière de l'entreprise et du projet lui-même, c'est-à-dire un chantier de construction spécifique. Vous devriez également vérifier les données financières de cet endroit particulier. L'information sur le droit du promoteur à l'immobilier est également importante. Le plus important est de se familiariser avec l'état actuel du registre foncier et hypothécaire des biens immobiliers (s'il y en a un). Vous pouvez également demander une copie de l'extrait en vigueur du Registre Judiciaire National ou une attestation d'inscription au Registre Central et Information sur l'Activité Economique. Le permis de construire et la conception architecturale et de construction sont également importants. Vous pouvez également consulter les états financiers du développeur pour les deux dernières années.
Le contrat développeur et le prospectus d'information
Lorsqu'une société de développement commence à vendre un appartement, elle doit rédiger un prospectus. C'est un document qui comprend des informations et des visualisations de l'ensemble de la construction, c'est-à-dire de tous les bâtiments qui appartiennent à cet investissement particulier. Ce prospectus est un document important qui doit être présenté à la personne qui a l'intention d'acheter un appartement.
Le futur acquéreur devra en tirer des informations, entre autres, sur les droits du promoteur sur le bien immobilier, y compris le terrain sur lequel seront érigés les bâtiments. Le prospectus doit également contenir des informations sur les matériaux de construction - leur achat et leur qualité. Il est également nécessaire de présenter les autorisations administratives requises.
Le document doit être livré gratuitement avec toutes les pièces jointes. Il peut se présenter sous la forme d'une brochure papier, d'un DVD ou d'une clé USB. Pour les supports autres que papier, l'acheteur a la possibilité de prendre connaissance du prospectus papier dans les locaux de la société. Toutes les modifications apportées au prospectus doivent également être signalées aux personnes qui ont acheté l'appartement.
Contrat de développeur - autres informations
Un contrat de promoteur sous forme d'acte notarié
Pour qu'un contrat d'aménagement soit valable, il doit être conclu sous la forme d'un acte notarié. Le contrat conclu avec l'autre société n'est pas valable. De plus, seul un accord notarié protégera suffisamment vos intérêts.
Bien sûr, ce type de contrat coûte cher, mais il n'y a pas que l'acheteur qui supporte les frais de visite chez un notaire. Ce montant est divisé en deux parties - chaque partie paie l'une d'entre elles. S'il existe déjà un registre foncier et hypothécaire pour le bâtiment, un tel contrat y est conclu. C'est une garantie que le promoteur ne pourra pas vendre les locaux à quelqu'un d'autre ni même signer un avant-contrat avec eux. La signature d'un contrat de promoteur sous forme d'acte notarié est obligatoire.
Accord avec le développeur et acompte ou versements
Habituellement, vous ne payez pas une seule fois pour un appartement de développement (à moins qu'il ne soit déjà prêt), mais vous payez régulièrement de temps en temps plus de parties du montant total. Chaque fois qu'il s'agit d'un acompte, le premier est généralement versé à la signature du contrat.
Le contrat de développement doit contenir des règles clairement définies pour le paiement de l'acompte et des versements ultérieurs - les dates exactes et leurs montants. Bien entendu, le dernier est payé lorsque les droits sur les lieux sont transférés à l'acquéreur. Il est également important que le contrat précise un moyen, l'acompte est restitué dans le cas où le développeur résilie le contrat et ce qui lui arrive lorsque l'acheteur souhaite se rétracter. Le plus souvent, jusqu'à un certain point, vous pouvez percevoir la quasi-totalité du montant payé. Lorsque le vendeur se retire, vous pouvez demander le double du montant de l'acompte.
Un contrat de promoteur et des retards dans la construction d'un immeuble
Bien qu'il y ait un délai très précis pour la mise en service des bâtiments dans le prospectus, dans la pratique, il arrive souvent que les promoteurs connaissent des retards de construction. Le plus souvent, le contrat préliminaire voire définitif est conclu lorsque le bâtiment n'est pas encore terminé.
Un contrat avec un développeur peut vous protéger d'un tel problème. Cela peut inclure que pour chaque mois de retard, le prix d'un appartement baisse d'un certain pourcentage ou d'un certain montant. Le plus souvent, il s'agit de 0,5 à 1% ou de 1 à 5 000 zlotys. Ceci est particulièrement important pour les personnes qui louent un appartement en attendant la construction de leur propre appartement. Les modifications apportées à la date d'achèvement du bâtiment peuvent entraîner la nécessité d'engager des coûts de location supplémentaires, et un tel allègement est une aide importante.
