On estime qu'il y a environ 5 millions de communautés de logement en Pologne. Malheureusement, ses membres ne savent pas toujours quels sont leurs droits et quelles sont leurs obligations. Nous présentons les 10 principaux faits que chaque membre de la communauté du logement devrait connaître.
Si vous planifiez des rénovations ou des finitions intérieures, utilisez le service Recherche d'entrepreneur disponible sur le site Web de Calculatrices de construction. Après avoir rempli un court formulaire, vous aurez accès aux meilleures offres.
Communauté résidentielle - informations de base
1. Quand une communauté d'habitation est-elle établie?
Beaucoup de gens se demandent quand une communauté d'habitation est créée, ou plutôt - depuis quand peut-on en parler ? Il s'avère qu'en vertu de la loi (la loi sur les associations de logement), une communauté est établie automatiquement, c'est-à-dire lorsque le premier appartement d'un immeuble donné est acheté à un promoteur. Jusqu'à l'achat des prochains appartements, la communauté est donc composée d'une personne (ou de deux personnes, s'il y a plusieurs propriétaires de l'appartement).
Les communautés sont divisées en petites et grandes. Une petite communauté d'habitation comprend des bâtiments comptant jusqu'à 7 appartements. La grande copropriété est au dessus de ces 7 locaux. La façon dont la communauté est gérée en dépend.
2. Loi sur les communautés d'habitation - base légale
La disposition de base réglementant les principes de fonctionnement d'une coopérative d'habitation est la loi sur la propriété des appartements du 24 juin 1994. C'est elle qui a introduit le terme coopérative d'habitation, c'est pourquoi le nom de loi sur les associations de logement apparaît aussi parfois, bien que en principe, c'est incorrect.
La loi sur les associations de logement a été rédigée en raison du fait qu'au début des années 1990, le marché des promoteurs immobiliers a commencé à se développer de manière intensive et que le mouvement coopératif a quelque peu perdu de son importance. C'est pourquoi une réglementation légale est apparue qui a développé les dispositions sur la copropriété, qui sont incluses dans le Code civil. Jusqu'à présent, les petites collectivités fonctionnent sur la base des dispositions du Code civil, et non de la loi sur la propriété des locaux (loi sur les collectivités d'habitation). Selon la réglementation, la société de logement n'a pas de personnalité juridique.
3. Le conseil d'administration de la communauté du logement
L'une des décisions les plus importantes que prennent les propriétaires fonciers est de déterminer comment la propriété est gérée. Cela signifie que le conseil d'administration de la communauté du logement doit être nommé. Une petite association de logement, c'est-à-dire une association de moins de 7 membres, n'a pas à nommer de conseil d'administration - seules les grandes sont tenues de le faire par la loi (loi sur les associations de logement).
Le conseil d'administration de la communauté d'habitation devrait être composé de représentants des propriétaires des lieux. Cependant, la création d'un conseil d'administration n'implique pas nécessairement l'absence de contrôle de la propriété, car les décisions les plus importantes sont prises lors d'une réunion communautaire. Le conseil d'administration de l'association de logement peut être élu par vote ou il peut y avoir des personnes disposées à y participer.
4. Communauté résidentielle - administrateur de l'extérieur
Une grande partie des grandes collectivités décident d'en confier la gestion à des sociétés spécialisées. Il n'est alors pas nécessaire de convoquer le conseil d'administration. Un administrateur externe est une bonne solution car vous pouvez lui déléguer de nombreuses tâches importantes, pour lesquelles les membres de la communauté n'ont souvent pas de compétence - comme la comptabilité ou un bureau de représentation dans une banque.
L'administrateur est également chargé d'informer les résidents des réunions ainsi que des relevés de compteurs ou des travaux de rénovation. Le règlement de l'association de logement peut décider de l'étendue des activités de l'administration. Bien sûr, cela ne signifie pas non plus perdre le contrôle de la propriété. De plus, tous les aspects les plus importants sont décidés par les membres de la communauté lors du vote lors des réunions. Si vous cherchez plus de conseils, consultez aussi cet article sur la Loi sur les associations de logement.
Communauté résidentielle - droits des membres de la communauté
5. Le conseil d'administration d'une communauté d'habitation et les décisions sur les questions importantes
Le conseil d'administration de la communauté n'est pas en mesure de prendre des décisions sur des questions importantes, qui sont définies dans la loi comme allant au-delà des activités de gestion quotidienne. Ils nécessitent le consentement des propriétaires exprimé par écrit - une résolution de la communauté du logement. Un tel document est également une procuration pour le conseil d'administration de conclure des contrats et d'agir au nom de la communauté.
Les activités suivantes sont considérées comme dépassant le cadre de la gestion quotidienne des biens immobiliers :
- déterminer la rémunération de la gestion de la communauté d'habitation,
- adoption du plan économique annuel,
- déterminer le montant des honoraires,
- donner son accord pour la reconstruction,
- donner son consentement pour modifier le montant des actions,
- partageant le bien commun,
- acquisition immobilière,
- intenter une action,
- division de la partie commune du terrain.
6. Communauté résidentielle et bénéfices des revenus
Parfois, une association de logement apporte des avantages, tels que les revenus pour placer une bannière publicitaire sur le mur ou placer des panneaux photovoltaïques. Afin de les affecter à quelque chose de spécifique, il est nécessaire de voter et d'une résolution de la communauté du logement. Elle peut être décalée vers le paiement de charges d'exploitation ou le paiement de prestations annexes (nettoyage, comptabilité). Le surplus peut être réparti entre les membres de la communauté.
7. Communauté résidentielle - convocation des réunions et vote
Chaque membre de la communauté du logement a la possibilité de convoquer une réunion. La loi sur les associations de logement prévoit que la réunion doit se tenir au moins une fois par an, et si le conseil ne le fait pas, tout propriétaire de l'appartement peut la convoquer.
Les questions importantes sont votées lors des réunions, et chaque réunion devrait se terminer par une résolution de la communauté du logement, qui comprend ce qui a été voté. Une petite communauté d'habitation est régie par les règles énoncées dans le Code civil. Selon eux, l'unanimité est requise pour exercer des activités dépassant le cadre de la gestion courante. En son absence, chaque propriétaire peut saisir le tribunal d'une affaire de règlement des différends.
Les grandes communautés prennent des décisions en votant. Cependant, il ne s'agit pas d'une simple majorité des voix. Dans ce cas, il est calculé sur la base d'actions - plus quelqu'un possède de biens, plus son vote est important. Chaque appartement a 1 voix - cela signifie que s'il y a plusieurs copropriétaires, ils ne peuvent voter qu'une seule fois.
Communauté résidentielle - obligations de la communauté et de ses membres
8. L'association de logement et les obligations financières des membres
La responsabilité première de chaque propriétaire est de prendre en charge les dépenses liées au maintien en bon état de l'immeuble. Il s'agit principalement de frais pour les services publics, ainsi que pour l'élimination des déchets et pour la réalisation des réparations nécessaires.
Un membre de la communauté d'habitation doit également payer les réparations et l'entretien courant, les assurances, les taxes et le nettoyage des parties communes. Le règlement de la communauté d'habitation peut également prévoir la nécessité de verser des cotisations pour la rémunération des membres du directoire ou de l'administrateur. Le règlement de la communauté d'habitation devrait réglementer le montant de ces contributions. Il est décidé par un vote et la résolution de la communauté du logement doit être présentée à tous les membres.
9. Obligations communautaires - partager l'appartement
L'une des obligations les plus importantes des membres de la communauté est la nécessité de fournir un logement dans certaines situations. Ce sont des situations telles que :
- inspection (installation de gaz ou cheminées et ventilation),
- vérification des compteurs,
- travaux de rénovation et les travaux d'entretien nécessaires.
Chaque propriétaire est tenu de mettre l'appartement à disposition pour l'installation de nouvelles installations (gaz, eau ou électricité). C'est parfois gênant, car cela implique souvent la nécessité de marteler des tuiles ou de détruire le mur, mais une telle obligation est le plus souvent prévue dans le règlement de la communauté d'habitation.
10. Une société de logement et un locataire gênant
Il est également du devoir de chaque membre de la communauté de maintenir l'ordre et la paix et d'obéir à la loi, tant dans ses appartements que dans les espaces communs. Si l'un des propriétaires dépasse ces règles de manière grossière ou persistante ou est en retard dans le paiement des frais pendant une longue période, la communauté a le droit d'expulser le locataire.
Comment est-ce possible? La communauté a le droit de demander à un propriétaire gênant de vendre la propriété aux enchères. Cependant, une procédure judiciaire est nécessaire pour cela, ce qui prend généralement beaucoup de temps.
