Au moment de décider de vendre ou d'acheter un bien immobilier, il convient de se familiariser avec le plan d'aménagement du territoire et de vérifier la date de son entrée en vigueur. Elle a de nombreuses conséquences juridiques. Il peut s'avérer que lorsqu'un bien donné est vendu, une obligation de payer un loyer d'urbanisme naît.
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Qu'est-ce qu'une rente de planification par rapport à la valeur du bien ?
Loi sur l'aménagement et le développement du territoire Article 36, al. 4 du 27.03. 2003 dit : « Si, à l'occasion de l'adoption du plan local ou de sa modification, la valeur du bien s'est accrue et que le propriétaire ou l'usufruitier perpétuel vend le bien, le chef de la commune, le maire ou le président de la ville prélève une somme forfaitaire frais spécifiés dans ce plan, définis comme un pourcentage de l'augmentation de la valeur de la propriété . Cette redevance est le revenu propre de la commune. Le montant de la redevance ne peut excéder 30 % de l'augmentation de la valeur du bien ».
Selon la loi, la pension d'urbanisme est perçue par la mairie après la vente du bien par le propriétaire. A condition que la valeur du bien augmente suite à une modification du plan d'aménagement du territoire. Pour que le bureau facture le loyer d'urbanisme, un changement ou un nouveau plan d'aménagement du territoire devrait avoir lieu au cours des 5 dernières années. Le plus souvent, le propriétaire apprend la nécessité de payer des frais immédiatement après la vente de la propriété. Le notaire est tenu d'informer la commune de la transaction. Le prix du bien vendu n'a pas d'importance. Même s'il est sous-estimé, le vendeur doit payer les frais. Le loyer de planification n'est pas facturé sur le prix de vente du bien, mais sur la plus-value. Il s'agit de frais uniques.
Un exemple est le propriétaire de parcelles agricoles situées dans une zone où l'aménagement du territoire était interdit dans l'aménagement du territoire. Ce sont des terres agricoles ou des prairies. Le nouveau plan de zonage permet d'affecter le terrain à des maisons unifamiliales isolées. Le propriétaire, en moins de 5 ans à compter de la mise en œuvre de ce plan, divise la parcelle en parcelles plus petites et les vend pour des projets de maisons à un étage avec grenier.
La valeur de ce terrain augmente considérablement et le vendeur paie le loyer de planification. S'il avait vendu des terrains à bâtir après plus de 5 ans à compter de la date d'entrée en vigueur du nouveau plan de zonage, le prélèvement ne s'appliquerait pas à lui, malgré la plus-value. Il convient toutefois de noter que la date d'entrée en vigueur de la résolution est prise en compte et non la date de son adoption. Il peut y avoir jusqu'à un mois de différence.
Comment est calculée la rente de prévoyance ?
Le montant du loyer d'urbanisme est la différence entre la valeur du bien avant et après l'entrée en vigueur du nouveau plan de zonage. La loi précise que ces frais ne peuvent être supérieurs à 30 % de la plus-value. Le pourcentage est déterminé au forum du conseil communal dans une résolution sur le développement territorial local. Le forum du conseil municipal peut décider que ce sera par exemple 20 % ou 15 %, mais jamais plus de 30 %. Si l'instance du conseil communal adoptant le plan d'aménagement du territoire n'établit pas le montant de la redevance et qu'elle n'est pas inscrite dans la résolution, alors la commune ne peut pas la facturer. Dans ce cas, la base légale est invalide.
L'évaluation de l'appréciation doit toujours être faite à la date de la vente de la propriété. Il ne peut pas faire référence à une période antérieure ou postérieure. La commune charge un expert immobilier de calculer l'augmentation de la valeur du bien induite par le changement d'aménagement du territoire. Avant l'acte de vente, le propriétaire a également le droit de demander à un expert immobilier le calcul d'une rente d'urbanisme. Il saura alors à l'avance combien il paiera après la vente du bien. L'évaluation l'aidera également à calculer le prix de vente de manière appropriée.
A l'issue de l'expertise, la mairie prend une décision administrative précisant le montant de la pension de planification. La commune est tenue de prouver la relation directe de cause à effet résultant de la modification du plan d'aménagement conformément à la base légale. Le vendeur du bien a le droit de faire appel de la décision auprès de l'instance de recours. Il peut le faire dans les 14 jours suivant sa réception. Si la personne obligée de payer ne remplit pas l'obligation et ne la paie pas à temps, alors le chef de la commune entreprend des mesures d'exécution, sur la base des règlements administratifs. Ou peut-être serez-vous également intéressé cet article sur les frais de planification?
Quand le loyer de planification n'est-il pas payé?
Hormis le cas où le for du conseil communal n'a pas déterminé le montant de la pension de planification, il existe encore quelques exceptions à l'obligation de payer. Les changements dans l'aménagement du territoire ne sont pas toujours associés à une augmentation de la valeur du bien. L'évaluateur immobilier peut conclure qu'il n'y a pas eu une telle augmentation.
La base légale dit que la commune ne peut exiger une redevance si la destination du bien immobilier est la même que dans l'aménagement du territoire précédent. Un exemple est le propriétaire d'une parcelle agricole où le plan d'aménagement précédent permettait la conception de maisons à un étage avec un grenier. Après 10 ans, le plan est modifié et ce n'est qu'alors que le propriétaire décide de le vendre pour la construction de maisons à un étage avec un grenier. Cependant, le nouveau plan n'a pas changé le but de l'intrigue. En conséquence, le propriétaire, lors de leur vente, n'est pas tenu de payer une redevance sur la plus-value. Sa propriété ne s'est pas appréciée en raison de l'entrée en vigueur d'un nouvel aménagement du territoire.
L'imposition de frais pour l'augmentation de la valeur d'un bien immobilier ne s'applique pas non plus aux cas où le bien immobilier est vendu gratuitement à un être cher. Par exemple, un agriculteur transférant une ferme à son fils. La base légale dans ce cas est la loi sur l'assurance sociale des agriculteurs.
L'adoption d'un plan d'aménagement du territoire peut entraîner une réduction de la valeur du bien. Ensuite, la partie lésée a le droit de demander une indemnisation, l'achat par la commune d'une partie ou de la totalité des biens immobiliers. Si un propriétaire vend un bien qui a perdu de sa valeur en raison de changements d'urbanisme, il peut également réclamer à la municipalité des dommages et intérêts à hauteur de la dépréciation.
Le loyer d'urbanisme est un tribut dû à la commune pour l'augmentation de la valeur du bien occasionnée par l'adoption d'un plan d'aménagement du territoire, et non par les actions du propriétaire. Le fait qu'un tel plan ait été adopté ne signifie pas que vous devez payer des frais. Par conséquent, il vaut la peine de le lire attentivement avant de prendre une décision de vendre ou d'acheter un bien immobilier.
